Fonte dell’immagine：https://www.theurbanist.org/2024/09/07/seattles-growth-plan-keeps-most-of-the-city-unaffordable-county-committee-says/
La consigliera di Seattle Cathy Moore ha messo in discussione l’idea che la densità possa contribuire all’affordabilità degli alloggi, sostenendo che il sindaco Harrell stia cercando di ridurre le tasse MHA.
Un comitato della contea di King incaricato di promuovere politiche per l’abitazione a prezzi accessibili sta spingendo Seattle a rivedere il suo piano di crescita ventennale per aumentare l’accesso ai quartieri che sono stati storicamente inaccessibili per i residenti a basso reddito.
Le raccomandazioni forniscono un’altra voce al coro che chiede che l’aggiornamento del Piano Comprensivo di Seattle vada molto oltre rispetto a quanto proposto dal piano iniziale rilasciato dall’Amministrazione Harrell all’inizio di quest’anno.
Le raccomandazioni sono arrivate la settimana scorsa, quando il comitato per l’abitazione a prezzo accessibile (AHC) della contea di King, composto da leader locali eletti ed esperti in materia abitativa di tutto il paese, ha approvato una lettera di commento sul piano comprensivo di Seattle, la quale deve essere presentata allo stato entro la fine dell’anno, ma è in ritardo di mesi.
La lettera include una buona dose di apprezzamento per il piano iniziale, ma chiarisce che esso manca il bersaglio in molti modi, in particolare quando si tratta dei “quartieri storicamente esclusivi” della città.
La bozza del piano di crescita di Seattle lascerebbe gran parte dei quartieri a bassa densità della città invariati, concentrando la crescita direttamente lungo i corridoi di trasporto pubblico e nei villaggi urbani esistenti.
Il metro per valutare il piano è rappresentato dalle stesse Politiche di Pianificazione Regionale (CPP) della contea, che definiscono un quadro per l’attuazione della Legge sulla Gestione della Crescita (GMA) a livello locale e che sono approvate sia dal Consiglio della Contea che dai rappresentanti delle singole giurisdizioni all’interno della contea di King.
Riferimenti alle politiche esatte con cui il personale della contea ha trovato Seattle non allineata sono stati disseminati durante la conversazione di giovedì.
Le principali aree di miglioramento identificate dalla contea riguardano le ex aree residenziali unifamiliari di Seattle, che il piano di crescita “One Seattle” propone di rinominare in zone di quartieri urbani ma che, per lo più, rimarrebbero invariate, con solo tre o quattro unità per lotto come nuova base in gran parte della città.
Le restrizioni rimarrebbero in vigore su quanto possono essere grandi le impronte dei nuovi edifici, limitando gravemente la probabilità di aggiungere nuovi alloggi in quelle zone.
La proposta dell’Amministrazione Harrell per la Mappa di Uso del Suolo Futuro di Seattle lascerebbe gran parte della città a bassa densità attraverso una nuova designazione di Quartiere Urbano.
“Sebbene il piano stesso proponga molte azioni […] per affrontare l’esclusione passata e presente, il personale ha trovato che le azioni intraprese nel loro insieme non pongono aspettative ragionevoli affinché i quartieri storicamente esclusivi diventino accessibili e abbordabili per le famiglie a basso reddito, in particolare quelle sotto il 50% del [reddito medio della zona]”, ha dichiarato Carson Hartmann, responsabile della gestione del programma di revisione del piano comprensivo della contea, presentando la lettera al comitato.
“In questo modo, la città non sta riparando in modo significativo il danno causato alle famiglie BIPOC come richiesto dalla CPP H-9, fornendo alloggi a prezzi accessibili da affittare e acquistare in tutto il territorio come richiesto dalla CPP H-18A, o colmando le lacune nelle politiche e nelle pratiche per eliminare disparità razziali e altre disparità nell’accesso all’abitazione e ai quartieri di scelta, come richiesto dalla CPP H-20.”
La lettera critica il piano di Seattle di incentivare la costruzione di unità abbordabili attraverso un programma di bonus per unità, consentendo a quattro unità in un lotto di diventare sei se quelle unità extra vengono mantenute permanentemente abbordabili.
“L’AHC apprezza gli sforzi di Seattle per rendere fattibili gli sviluppi di abitazioni a prezzi accessibili nell’area del Quartiere Urbano attraverso la sua proposta di bonus per l’abitazione”, nota la lettera. “Tuttavia, l’AHC non crede che i edifici di sei unità siano un tipo di progetto fattibile per l’abitazione a prezzi accessibili soggetta a restrizioni, soprattutto in aree con elevati costi del terreno.”
Il comitato sottolinea che l’analisi di Seattle conclude che richiedere che gli edifici siano alti meno di 50 piedi significhi che le unità in quegli edifici rimarrebbero fuori portata per i residenti di Seattle che guadagnano metà del reddito medio della zona o meno, anche se la città dovrà aggiungere oltre 62.000 unità disponibili per quel livello di reddito entro il 2044.
“Pertanto, l’AHC ritiene che Seattle non aumenterà in modo significativo l’accesso per le famiglie con reddito compreso tra 0 e 50% AMI nell’area del Quartiere Urbano, che sembra applicarsi ancora alla maggior parte delle terre residenziali a Seattle.”
Di tutte le 112.000 unità che Seattle deve aggiungere nei prossimi due decenni, oltre la metà dovranno essere disponibili per persone che guadagnano il 50% del reddito medio della zona o meno.
Il comitato critica anche l’approccio di Seattle per effettuare investimenti abitativi vicino ai mezzi di trasporto, affermando che la città “deve adottare ulteriori azioni per massimizzare i benefici di questi investimenti.”
Sottolinea la mancanza di confini chiari per i Centri di Quartiere programmati — aree di densità aumentata raggruppate attorno ai servizi.
“L’AHC non può determinare se il piano draft di Seattle propone densità residenziali sufficienti a distanza di cammino da tutte le sue future stazioni della metropolitana leggera, il che potrebbe limitare lo sviluppo potenziale di alloggi a prezzi accessibili soggetti a restrizioni in queste aree.”
Nota che il piano per aumentare la densità direttamente lungo le strade servite da percorsi di trasporto pubblico frequenti è vago, lascerebbe fuori molte aree della città che sono vicine ai mezzi di trasporto ma lontane dalle strade principali, e esporrebbe i futuri residenti a livelli di inquinamento superiore.
“Considerare l’abitazione multifamiliare solo lungo la strada stessa, rispetto a un raggio più ampio dalla strada, esporrebbe quindi i residenti a basso reddito a un’esposizione sproporzionata all’inquinamento”, si legge nella lettera.
Seattle non è l’unica città che viene invitata a modificare il suo Piano Comprensivo — finora il Comitato per l’Abitazione a Prezzo Accessibile ha approvato lettere di commento su altre 15 giurisdizioni, formulando una vasta gamma di suggerimenti su tutte.
Ma come Seattle pianifica la crescita ha un impatto su tutta la regione, e molti degli elementi sollevati nella lettera di commento echeggiano le critiche al piano draft sollevate dalla Commissione di Pianificazione di Seattle, dai legislatori statali e dal presidente del comitato per l’uso del suolo del Consiglio Comunale di Seattle.
Non c’è stata alcuna risposta ufficiale dall’Amministrazione Harrell sulla lettera di commento durante la riunione della settimana scorsa, con il direttore dell’Ufficio per l’Abitazione Maiko Winkler-Chin, che rappresenta il Sindaco nel comitato, che ha rifiutato di rispondere.
Tuttavia, la consigliera di Seattle del Distretto 5, Cathy Moore, ha deciso di rispondere alle questioni sollevate, chiedendo maggiori dettagli al comitato su come Seattle potrebbe aggiungere più alloggi a prezzi accessibili nei suoi quartieri a bassa densità.
Moore ha espresso scetticismo sull’idea che semplicemente densificare i quartieri aprirebbe a nuove opportunità per le famiglie a basso reddito, suggerendo che la città stesse costruendo abbastanza abitazioni a mercato per soddisfare la domanda.
“Non riesco a capire cosa potrebbe realmente fare Seattle”, ha affermato Moore. “Come possiamo colmare il divario 0 a 50, 0 a 60 [reddito medio]?
Per me, quella è la domanda essenziale di fronte a Seattle — ci stiamo muovendo bene, abbiamo molta densità a Seattle, e non abbiamo molta accessibilità, e l’accessibilità verrà dai sussidi; il mercato privato non fornirà alloggi a prezzi accessibili, ed è per questo che abbiamo bisogno del MHA.”
La risposta del personale della contea è stata che mantenere le zone Urbane a bassa densità continuerà a garantire che gli alloggi abbordabili vengano costruiti altrove.
“L’analisi della capacità terriera fornita dalla città nel progetto del piano comprensivo […] rende molto chiaro che edifici più densi sono necessari per l’abitazione abbordabile con sussidio, quindi edifici di cinque piani su due. La zonizzazione multifamiliare all’interno delle zone attualmente a bassa densità è una strategia chiave, ed è una strategia articolata sia nelle CPP che nella GMA”, ha affermato Hartmann.
Tuttavia, Moore ha contestato, affermando che non c’è un legame tra la maggiore densità e le opportunità potenziali per l’abitazione a prezzi accessibili.
Invece, Moore voleva che la lettera promuovesse più decisamente il programma di Affordabilità Abitativa Obbligatoria (MHA) di Seattle, che richiede lo sviluppo multifamiliare nei quartieri più densamente popolati di Seattle di includere unità abbordabili o di pagare una tassa.
L’Amministrazione Harrell non ha ancora dichiarato se intende applicare le tasse MHA all’aumento della densità nelle zone residenziali urbane, una mossa che molti sostenitori dell’abitazione temono potrebbe renderlo ancora più difficile costruire in quelle zone.
“Credo semplicemente che sia un’analisi errata, e vorrei sapere da dove proviene quest’analisi”, ha affermato Moore. “Abbiamo molta densità a Seattle, e non abbiamo molta affordabilità, e l’affordabilità arriverà dai sussidi; il mercato privato non fornirà abitazioni a prezzi accessibili, ed è per questo che abbiamo bisogno del MHA.”
Con l’Amministrazione Harrell che non dovrà consegnare una bozza finale del Piano Comprensivo al Consiglio Comunale fino all’inizio del prossimo anno, c’è ancora tempo per integrare il feedback della contea.
Ma nonostante tutte le voci che chiedono al piano di andare oltre rispetto a quanto attualmente previsto, resta da vedere quanto seriamente quel feedback verrà preso in considerazione.
