Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/houston/news/healthcare/houston-medical-space-in-high-demand-but-yesterdays-buildings-wont-cut-it-125828
Houston è un leader nel settore sanitario e le sue strutture immobiliari di conseguenza sono in costante cambiamento, crescita e innovazione.
Tuttavia, mentre i fornitori si trasferiscono o espandono la loro presenza nel mercato, affrontano sfide che rendono più difficile trovare spazi di seconda generazione e completare progetti rispettando il budget.
Tra queste sfide ci sono i costi di costruzione elevati, eventi atmosferici eccezionali che si verificano continuamente, la crescita della popolazione e un’incessante necessità di design che unisca forma e funzione, hanno affermato i relatori durante l’evento Future of Houston Healthcare di Bisnow la scorsa settimana.
I pannellisti includevano Preston Cope della McCarthy Building Co., Stephen Glazier di UTHealth, Lauren Amber Prestenbach di Powers Brown Architecture, Lisa Bovermann di Transwestern, Esmaeil Porsa del Harris Health System e Peter de la Mora di HDR.
“Gli ospedali e le strutture sanitarie devono essere resilienti”, ha detto Dr. Esmaeil Porsa, presidente e CEO del Harris Health System, durante l’evento giovedì presso l’Hilton Americas-Houston.
“Sfortunatamente, non penso che questo sia sfortuna. Credo che sia un segnale di ciò che ci aspetta”, ha aggiunto Porsa.
“Quindi, il futuro ospedale nel nostro campus, i futuri ospedali in questo paese, devono essere resilienti”.
Harris Health ha iniziato i lavori a maggio su un nuovo ospedale trauma-capace da 1,6 miliardi di dollari al di fuori del Texas Medical Center.
La sua conclusione è prevista per la fine del 2028.
Porsa ha dichiarato che ci sarà un’attenzione alla mitigazione delle inondazioni e alla progettazione di un involucro resistente agli uragani.
È importante progettare contingenze integrate, poiché le priorità possono cambiare, ha affermato Audra Tiemann-Iturbe, project manager per la salute di Shah Smith & Associates.
“Lavorare con il proprietario sulla resilienza, la ridondanza, cosa significa tutto questo?”, ha continuato.
“La decarbonizzazione è qualcosa di cui si parla a livello globale. Cosa significa per questa struttura? È voluto? È necessario?”
Il nuovo ospedale del Harris Health arriva mentre la contea di Harris ha più persone rispetto a quelle raccomandate per il numero di centri traumatologici.
Le linee guida del Collegio Americano dei Chirurghi indicano che dovrebbe esserci almeno un centro traumatologico di alto livello per ogni 1 milione di persone, ha riportato Axios.
La contea di Harris conta 4,8 milioni di persone e solo due centri traumatologici di livello 1 per adulti.
Ulteriori importanti sistemi sanitari nell’area di Houston, tra cui Memorial Hermann, MD Anderson, Texas Children’s Hospital, Houston Methodist e UTHealth, sono ben consapevoli della crescita della popolazione e sono quasi costantemente alla ricerca di spazi, hanno affermato i relatori.
Houston ha registrato un’assorbimento di 940K SF di edifici per uffici medici nella prima metà dell’anno, un aumento del 22,1% rispetto all’anno precedente, secondo Colliers.
Ciò ha superato la quadratura media di uffici medici consegnata nella prima metà dell’anno, ovvero 815K SF, riducendo il tasso di disponibilità all’11,2%, in calo di 50 punti base rispetto alla metà dell’anno precedente e di 70 punti base rispetto all’anno precedente.
Mentre espandono i loro servizi per servire più persone, i sistemi prestano anche attenzione alle tendenze sanitarie, come la cura basata sul valore e la medicina preventiva.
La cura basata sul valore mira a migliorare la qualità della cura e l’esperienza del paziente, mantenendo al contempo i costi sotto controllo.
I fornitori clinici devono essere trattati bene affinché possano fornire la migliore assistenza, e questo inizia con il design di un edificio, ha affermato Kenneth Olson, partner della PhiloWilke Partnership.
“Vogliamo fornire luce naturale per i membri dello staff”, ha affermato Olson.
“Abbiamo recentemente costruito una lounge per il personale che assomiglia a una spa”.
È evidente quando quegli elementi non vengono coinvolti nel processo di design, ha detto Armando Colombo, presidente e CEO della struttura di trattamento psichiatrico The Menninger Clinic.
La moglie di Colombo ha recentemente visitato un nuovo centro di laboratorio e ha chiesto a un tecnico di laboratorio come si trovasse nel nuovo spazio.
“Ha detto: ‘Beh, se ti piacciono le pareti grigie tipo prigione, senza arte e con illuminazione scadente, questo è il posto giusto'”.
I progettisti dovrebbero considerare l’impatto che un edificio può avere sul personale, ha affermato, incluso se ci sono buone fonti di illuminazione, sedie confortevoli e buone opzioni alimentari.
L’impatto sui pazienti dovrebbe essere preso in considerazione.
I pazienti geriatrici non dovrebbero dover percorrere una distanza significativa da un ufficio medico a un laboratorio, solo per tornare per i risultati, ha affermato Colombo.
“Nessuno dei nostri pazienti [psichiatrici] mangia nella propria stanza.
Tutti vengono nella caffetteria, dove ci sono molte scelte”, ha detto.
“Crediamo che questo sia un aspetto fondamentale per il recupero delle persone e per il motivo per cui rimarranno fuori dall’ospedale.
Dobbiamo pensare a metterci nei panni dei nostri pazienti e dei nostri membri dello staff”.
Queste considerazioni possono sorgere quando si costruisce una nuova struttura, ci si sposta in uno spazio sanitario precedentemente esistente, o si converte un ex spazio commerciale in un edificio per uffici medici.
La velocità nella messa in servizio e i costi più bassi sono importanti per i fornitori sanitari, quindi gli spazi di seconda generazione sono molto richiesti, ha affermato Lisa Bovermann, vicepresidente senior di Transwestern.
L’ultima serie di 150 affari completati dal team dei servizi di consulenza sanitaria di Bovermann ha avuto una media di 4.200 SF, ha detto.
“Sono difficili da trovare e molto richiesti, poiché i costi di costruzione sono estremamente elevati e aumentati di circa il 40% da Covid”, ha osservato Bovermann.
Trovare uno spazio di seconda generazione con l’infrastruttura necessaria, che si tratti di un edificio per uffici medici o di uno spazio clinico di 10-15 anni, taglia i tempi di trasferimento da nove a dodici mesi a tre o quattro mesi, ha affermato.
“Quando prendiamo uno spazio di seconda generazione, possiamo negoziare contratti di affitto a breve termine, da due a tre anni, a volte cinque”, ha spiegato Bovermann.
“Si stanno avvicinando a questo mercato per assicurarsi che sia un buon fit per loro”.
Nel frattempo, fornitori più affermati stanno riducendo i tempi di percorrenza dei pazienti portando le cure più vicine alle abitazioni nelle periferie, con la speranza di fornire più assistenza preventiva che tenga i pazienti fuori dagli ospedali.
Questo ha portato sempre più fornitori a considerare i centri commerciali, hanno affermato i relatori.
Kelsey-Seybold Clinic ha lanciato nel 2022 un piano di espansione di cinque anni per posizionare cliniche non lontano di oltre 10 minuti dal 95% degli abitanti di Houston.
Il fornitore ha in programma di aprire quest’anno un edificio da 120K SF a Cypress.
All’inizio di quest’anno ha riaperto il suo Fort Bend Medical and Diagnostic Center con un ulteriore edificio di 135K SF.
Kelsey-Seybold ha manifestato interesse per i negozi di ex Best Buy e Barnes & Noble, ha affermato Lauren Amber Prestenbach, principale di Powers Brown Architecture.
Prevede di aprire una clinica quest’autunno in un ex edificio di Bed Bath & Beyond a Upper Kirby.
I proprietari di spazi commerciali sono spesso favorevoli ai locatari medici ben finanziati che tendono a firmare contratti di locazione a lungo termine.
“La maggior parte dei proprietari di spazi commerciali a Houston è ben consapevole che gradirebbero avere un locatario sanitario… sia che si tratti di una proprietà più vecchia, di avere disponibilità e cercare di locare, o che si tratti di un nuovo sviluppo”, ha affermato Chris Wadley, direttore generale esecutivo di JLL.
Ma non ogni centro commerciale sarà adatto a usi medici, ha avvertito.
Il parcheggio è un particolare punto dolente, poiché i centri medici richiedono più parcheggio rispetto a un normale rivenditore.
I fornitori sanitari devono anche considerare i locatari nel resto dello sviluppo, poiché non possono posizionarsi accanto a determinate attività commerciali come i negozi di sigarette.
Mentre Houston è tra le prime tre città degli Stati Uniti per metri quadrati di strutture mediche in costruzione, il 90% dello sviluppo medico degli ultimi due anni è stato guidato dai grandi sistemi sanitari, ha affermato.
Anche il settore sanitario privato deve partecipare, e aprire bottega nei centri commerciali può essere parte di questo, ha aggiunto Wadley.
L’immobiliare del settore sanitario rimane un aspetto essenziale della sua funzionalità.
Ma l’Università del Texas Medical Branch sta trovando modi per pensare alle strutture oltre i semplici mattoni e malta, ha affermato Caryn Guajardo, vicepresidente associato per la gestione del portafoglio delle strutture di UTMB.
“Sono strumenti per il branding.
Sono strumenti per attrarre e trattenere talenti”, ha dichiarato Guajardo.
Architetti e progettisti devono “raggiungere l’altra sponda” per lavorare con la comunità e creare spazi che favoriscano la connessione umana e generino migliori risultati, ha affermato.
