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Ms. Holland, recentemente sono stata eletta nel consiglio della mia associazione dei proprietari di casa. Leggo con costanza i tuoi articoli sul Las Vegas Review-Journal ogni domenica e apprezzo le informazioni che fornisci alla comunità.
Da quando sono diventata membro del consiglio, ho scaricato sia le Statute Rivedute della Nevada che le norme di Amministrazione della Nevada riguardanti le HOA, e ho anche esaminato i materiali di formazione forniti dal Dipartimento per gli Affari e l’Industria della Nevada Real Estate Division — in particolare le Presentazioni di Formazione CICCH/HOA.
Conosci o raccomandi altro materiale che potrebbe essere utile per i membri del consiglio HOA? Esiste una società che vende un manuale di tutte le norme, analisi di problemi e magari citazioni di eventuali casi giudiziari pertinenti?
La mia HOA ha bisogno di aggiornare il suo studio di riserva quinquennale. La società di gestione ha presentato un’offerta dalla compagnia che ha realizzato lo studio di riserva cinque anni fa. A seconda del livello di studio che volevamo e della rapidità con cui lo desideravamo, il prezzo poteva superare il limite del 3 percento per la nostra HOA (101 unità e più del 3 percento del budget annuale).
Quando ho chiesto del costo, la compagnia di gestione ha dato a intendere che, poiché avevamo utilizzato la stessa azienda cinque anni fa, eravamo apposto, indipendentemente dal costo. Alla fine, ciò non è stato un problema dato che lo studio che stiamo ricevendo e il tempo che stiamo ricevendo consentono l’acquisto sotto la soglia del 3 percento. Mi stavo perdendo qualcosa?
Un’ultima osservazione riguardo a una questione recente sul fatto che i membri del consiglio potessero avere accesso ai nomi e agli indirizzi dei violatori HOA, così come la conoscenza delle specifiche violazioni. Come membri del consiglio, abbiamo un dovere fiduciario di assicurarci che la società di gestione stia applicando correttamente le norme e gli standard alla comunità.
Come possono adempiere a questo dovere senza avere conoscenza di ciò che sta accadendo? Sembra infatti che, per svolgere i nostri compiti come membri del consiglio, avremmo bisogno di avere queste informazioni per garantire che nessuno venga penalizzato in modo eccessivo o tenuto a uno standard più elevato, o che ad altri non vengano concessi privilegi.
Le tue opinioni?
In merito alla tua prima domanda sull’ottenere informazioni sulle HOA: Contatta Christina Snow all’indirizzo [email protected]. CAI, Community Association Institute, è un’organizzazione professionale composta da gestori di comunità, società di gestione della comunità, membri del consiglio di amministrazione e fornitori, il cui obiettivo è quello di responsabilizzare la leadership comunitaria del Nevada per un’operazione di successo delle associazioni comunitarie attraverso informazioni ed educazione.
Il capitolo CAI di Las Vegas offre incontri mensili con relatori. Inoltre, seminari e corsi vengono offerti con regolarità. Materiale pubblicato può essere trovato sul sito web nazionale CAI all’indirizzo caionline.org.
Per quanto riguarda la tua domanda sullo studio di riserva, in generale, il costo dello studio di riserva è già incluso nel report dello studio di riserva. Dovresti poter pagare lo studio dalle tue riserve.
A meno che il consiglio non fosse insoddisfatto dei servizi del tuo ultimo specialista in riserve, è spesso vantaggioso utilizzare la precedente azienda che avrebbe avuto gran parte delle informazioni specifiche riguardo alle tue strutture, oltre che alle nuove che la tua associazione può aver aggiunto negli ultimi cinque anni.
La tua ultima domanda sull’accesso alle informazioni è un buon punto. I membri del consiglio sono tenuti a svolgere le proprie funzioni come fiduciari e agire su basi informate, in buona fede e nella sincera convinzione che le proprie azioni siano nel miglior interesse delle loro associazioni. (NRS 116.3103).
Nel procure informazioni riservate, come le copie delle lettere di violazione, tali informazioni non devono essere utilizzate come “gossip” per amici o familiari. Sfortunatamente, ho visto alcuni membri del consiglio utilizzare queste informazioni per molestare i proprietari di casa e fornire informazioni inappropriate sulle violazioni a persone che non fanno parte del consiglio.
Barbara Holland, CPM, CMCA, è un’autrice, educatrice e esperta testimone su questioni immobiliari relative alla gestione e mediazione.
