Fonte dell’immagine：https://voiceofsandiego.org/2024/10/08/san-diego-housing-at-stake-in-supes-race/
Recentemente, i tribunali hanno annullato il potere della contea di San Diego riguardo a dove potrebbe essere costruita abitazioni nella zona rurale, ma il destino dello sviluppo abitative è ancora in bilico.
Esso dipende da se la supervisore Democratica e ambientalista Terra Lawson-Remer riuscirà a difendere il suo seggio questo novembre contro il candidato Repubblicano e ex sindaco della città di San Diego, Kevin Faulconer.
Faulconer e Lawson-Remer stanno discutendo di molte questioni e sono leader molto diversi.
Forse l’impatto più netto della scelta degli elettori sarà su dove la contea permetterà la costruzione di nuove abitazioni.
Se Faulconer viene eletto, l’abitazione potrebbe espandersi oltre i limiti della città di San Diego.
Se Lawson-Remer viene rieletta, potrebbe cercare di rendere gran parte della contea off limits per lo sviluppo.
Se Faulconer vincesse, rovescierebbe la maggioranza dei Democratici all’interno del Consiglio dei Supervisori, riportandola nelle mani Repubblicane.
Gli osservatori presumerebbero che cambierebbe le regole per consentire a più progetti abitativi di espandersi nella zona rurale, nonostante le politiche sui cambiamenti climatici volte a ridurre gli spostamenti e le emissioni di gas serra.
I gruppi d’interesse commerciale incolpano queste regole, che si basano su un calcolo informato sul clima noto come veicoli per miglio percorso, per aver soffocato lo sviluppo.
Gli sviluppatori temevano di dover affrontare enormi spese per mitigare la guida e i gas serra che i loro progetti avrebbero creato.
Alcuni hanno dichiarato di aver deciso di non provarci nemmeno a costruirli.
Lawson-Remer e i suoi colleghi Democratici erano frequentemente influenzati dai vicini, che lottavano per mantenere fuori il nuovo housing dalle loro comunità rustiche.
Spesso hanno votato per richiedere agli sviluppatori di effettuare ulteriori studi ambientali.
Questi studi hanno aggiunto mesi, persino anni, ai tempi di attesa dei progetti, risultando così efficaci da farli di fatto fallire.
I Democratici giustificavano la loro motivazione come opportunamente cautelosa e basata su una buona gestione ambientale.
Interviste agli elettori di ciascun candidato hanno rivelato valori nettamente diversi riguardo alla questione della priorità tra i cambiamenti climatici e l’abitazione.
Faulconer crede che gli edifici debbano essere realizzati a prescindere da tutto.
Lawson-Remer ha affermato che il futuro di queste regole di guida per lo sviluppo abitativo è fuori dalle mani della contea.
La contea ha già perso in tribunale contro uno sviluppatore il cui progetto rientrava nel piano generale della contea per lo sviluppo.
I tribunali hanno stabilito che la contea non poteva richiedere a tali progetti di effettuare ulteriori studi ambientali, come richiesto da Lawson-Remer e dai suoi colleghi Democratici.
Ciò significa che la contea dovrà eventualmente rivedere e rendere più progressivo il suo enorme piano generale che stabilisce le basi per le decisioni di costruzione basate sul clima.
“Ci dovrà essere un’aggiornamento del piano generale nei prossimi anni,” ha detto Lawson-Remer, aggiungendo che una riscrittura ora rovescerebbe anni di lavoro di scrittura del nuovo Piano d’Azione per il Clima della contea.
“Quando sarà il momento di fare un aggiornamento del piano generale, dovrà essere molto più incentrato sulle emissioni di carbonio piuttosto che il modo in cui è stato fatto l’ultima volta, che è stato un pensiero secondario.”
Faulconer desidera mantenere intatto quello della contea attuale, approvato nel 2011 prima delle regole climatiche moderne.
E i due sono opposti su come la contea dovrebbe anche misurare i chilometri percorsi in base a dove è costruita l’abitazione.
Il consiglio della contea, compresa Lawson-Remer, ha votato per seguire ciò che lo stato raccomanda: confrontare i chilometri percorsi per arrivare da lavoro a casa nella zona rurale rispetto a quelli del centro urbano.
Di default, i progetti costruiti più lontano da un centro urbano vengono penalizzati da quel calcolo.
Faulconer ha dichiarato che invertirebbe la posizione della contea per una formula molto più favorevole agli sviluppatori.
“Se siamo in una crisi abitativa, come lo siamo, dovremmo fare tutto il possibile per aumentare l’offerta,” ha affermato Faulconer.
“Loro hanno fatto ciò che tutti temevano e hanno ristretto l’offerta.”
Come gli Spostamenti Hanno Cambiato lo Sviluppo
Nel 2013, lo stato ha firmato la legge del Senato 743, che ha cambiato il modo in cui la California valutava l’impatto delle emissioni climatiche dai trasporti, in particolare la guida – di gran lunga la principale fonte di gas serra nello stato – quando qualcuno desiderava costruire qualcosa.
La legge ha creato una misura chiamata veicolo per miglio percorso.
Questo significa che gli impatti della guida sull’ambiente dovrebbero essere conteggiati dal numero di miglia percorse da qualcuno.
Questo è stato un cambiamento significativo, perché prima, la California si preoccupava maggiormente di quantificare la congestione del traffico come standard per misurare gli impatti ambientali di uno sviluppo.
Allora, era più una questione di muovere più auto più velocemente che di prevenire la necessità di guidare.
La contea di San Diego ha dovuto capire come iniziare a valutare diversamente gli impatti della guida quando la legge è diventata effettiva nel 2020.
Le sue regole di pianificazione erano radicate nel vecchio modo di quantificare la congestione.
Pertanto, i funzionari hanno ideato nuove politiche per spostare la contea nella direzione più progressiva e incentrata sul clima.
Gli sviluppatori erano più preoccupati che le nuove regole VMT richiedessero mitigazione.
Se costruiscono un progetto abitativo che crea un numero significativamente maggiore di spostamenti per i San Diegans, dovranno realizzare o pagare di più per ridurre l’impatto ambientale della guida di auto a benzina.
Esempi potrebbero includere la costruzione di piste ciclabili o marciapiedi, aumentando l’accesso al trasporto pubblico.
Ma tutto ciò costa denaro.
Addebitarе agli sviluppatori una tassa sarebbe un modo per realizzarlo.
Uno studio commissionato dalla contea ha stimato che un tale cambiamento politico potrebbe costare a uno sviluppatore una tassa compresa tra $10.000 e $19.000 per miglio di guida che il proprio progetto creerebbe.
Nessuno è stato soddisfatto.
Il leader dell’Associazione dell’Industria Edilizia ha dichiarato che la contea “è morta per noi.”
Gli ambientalisti hanno fatto causa alla contea sostenendo che i loro piani di trasporto non andavano abbastanza lontano nella protezione dell’ambiente.
La contea non ha ancora approvato una tassa dura sugli sviluppatori per i veicoli per miglio percorso.
Il consiglio ha chiesto al personale di tornare più tardi nel corso dell’anno con una raccomandazione.
Da allora, la politica su questa questione è stata divisa lungo le linee di partito, con i due Repubblicani al consiglio che lottano affinché l’abitazione abbia la precedenza sulle politiche climatiche.
“Abbiamo comunità che stanno morendo sul campo a causa della mancanza di nuovi sviluppi, abitazioni o crescita in arrivo,” ha affermato il supervisore Repubblicano Jim Desmond durante una riunione del consiglio di maggio.
Desmond ha votato insieme ai suoi colleghi Democratici nel 2021 per mettere in atto regole climatiche più severe, come suggerito dallo stato.
Ma durante quell’incontro di maggio, Desmond ha insinuato che quella fosse stata la scelta sbagliata.
“Tutto ciò che abbiamo fatto riguardo ai VMT è stato dettato dalla paura di litigi,” ha detto.
“Abbiamo fatto la scelta più restrittiva e siamo stati comunque citati in giudizio… Dobbiamo tornare alle basi e costruire abitazioni.”
Faulconer è d’accordo e ha definito il percorso attuale della contea come una efficace “moratoria alla costruzione” in un recente dibattito con Lawson-Remer.
Sia Desmond, Faulconer che il Repubblicano Joel Anderson credono che aprire la zona rurale all’abitazione ridurrebbe le emissioni climatiche, poiché affermano che le persone, invece, scelgono di vivere nella contea di Riverside e pendolare a San Diego.
“Più hai abitazioni ubicate più vicino ai centri lavorativi, sarà meglio,” ha affermato Faulconer, quando gli è stato chiesto se avesse un piano per mitigare la guida e il costo per il clima di un ritorno a una frenesia di costruzione nella contea.
Lawson-Remer crede che il percorso attuale della contea – seguire il piano generale della contea e ideare modi per far pagare agli sviluppatori la guida che i loro progetti creano – stia semplicemente seguendo la legge statale.
“Il mio lavoro è assicurarmi che siamo in conformità con la legge come contea così non ci facciamo causa,” ha dichiarato.
