Fonte dell’immagine：https://inewsource.org/2024/10/16/san-diego-mid-city-median-home-price-rent/
Gli affitti e i valori delle case in aumento sono stati un fattore determinante per i residenti che considerano di lasciare San Diego, una delle città più costose degli Stati Uniti in cui vivere.
I locatari e i potenziali acquirenti di case che sperano di rimanere nell’area di Mid-City di San Diego potrebbero trovare più difficile farlo, poiché i valori delle case stanno rapidamente superando i redditi.
Un rapporto preliminare della città mostra che il valore mediano di una casa a City Heights, Kensington-Talmadge, Normal Heights e Eastern Area era di $723,000 nel 2022, i dati più recenti citati.
Nel 2000, il valore era di quasi $150,000, registrando un aumento del 384% nel corso di due decenni.
Nel frattempo, il reddito mediano dell’area durante quel periodo è cresciuto da $32,000 a $77,000, un aumento del 142%.
I numeri raccontano una storia familiare: sta diventando sempre più costoso vivere a San Diego.
Per Mid-City, in particolare, questo è particolarmente vero.
I valori delle case sono quasi quadruplicati, mentre i redditi nei quartieri rimangono inferiori rispetto al mediano cittadino.
Mentre San Diego continua a confrontarsi con una grave carenza abitativa, gli esperti affermano che la tendenza avrà un impatto negativo sui locatari – che rappresentano quasi il 70% dei residenti di Mid-City – e che parte della soluzione al problema è quella di aggiungere più alloggi.
David Ely, economista e professore di finanza presso la San Diego State University, ha dichiarato che ci sono “vincitori e perdenti” in questa situazione.
I vincitori: i proprietari di casa che vivono a San Diego da anni, che hanno visto apprezzare il valore delle loro abitazioni, stabilendo così ricchezze che consentono loro di sostenere l’economia locale e spendere denaro, ha detto.
I perdenti: sia i locatari sia coloro che sono interessati ad acquistare case che condividono la sfida di dover guadagnare redditi più elevati.
Ely ha definito ciò “un saldo netto negativo”.
“Quando pensi alle aziende e alle organizzazioni che devono assumere persone a San Diego, allora hai difficoltà ad attrarre persone per quei lavori”, ha detto Ely, aggiungendo che anche i compensi devono tenere il passo.
Valerie Stahl, professore assistente per la pianificazione urbana presso la SDSU, ha detto che se un residente di Mid-City è un vincitore o un perdente non dovrebbe essere “lasciato al caso”.
“Non penso che ci debba essere un vantaggio per alcune persone mentre altre stanno davvero lottando per pagare l’affitto e considerano l’acquisto di una casa fuori portata”, ha detto Stahl.
Anche con il suo enorme incremento negli ultimi due decenni, Mid-City è ancora al di sotto del valore mediano delle case a livello cittadino di $924,000.
Il rapporto preliminare della città non include statistiche sui costi degli affitti a Mid-City.
Stahl ha affermato che le attuali circostanze dell’area sono un ricetta per la gentrificazione: i benestanti potrebbero spingere fuori i residenti a basso reddito dai quartieri.
San Diego non può risolvere da solo la sua crisi abitativa – e nemmeno con le attuali risorse statali, ha affermato Stahl.
“Abbiamo davvero bisogno di un intervento federale robusto in questo problema abitativo”, ha detto.
“L’abitazione è sempre più inaccessibile, non solo in queste regioni ad alta domanda e con alto impiego come San Diego, ma anche in tutto lo stato e il paese”.
Non esiste un modo unico per risolvere una crisi abitativa, ma Stahl ed Ely hanno affermato che alcune azioni che la città potrebbe intraprendere includono la modifica delle leggi sullo zonamento per consentire più costruzioni – una costruzione su cui i leader della città stanno lavorando attivamente.
Concordano anche sul fatto che una delle soluzioni più evidenti per contribuire a ridurre i costi abitativi è creare più inventario.
San Diego ha bisogno di ulteriori 90,000 a 100,000 case, secondo stime recenti.
Una schermata di una mappa della regione di Mid-City di San Diego dall’Esistente Report delle Condizioni del Giugno 2024.
Mid-City, una regione di 13 miglia quadrate per lo più a sud dell’Interstate 8 e a est dell’Interstate 805, è composta da 22 quartieri all’interno delle aree di pianificazione comunale di City Heights, Eastern Area, Kensington-Talmadge e Normal Heights.
Parte della terra indigena della tribù Kumeyaay, l’area è ora abitata da una varietà demografica composta principalmente da latini e enclavi di residenti asiatici, neri e bianchi.
Tra il 1980 e il 2000, Mid-City ha visto una crescita rapida di circa 47,000 residenti, inclusa un'”infusione di comunità immigrate”, ha affermato il rapporto.
Ma l’area ha aggiunto solo circa 6,000 case in quel periodo, ben lontano dall’essere sufficiente a soddisfare la domanda.
Una parte del rapporto della città evidenzia che le precedenti modifiche dello zonamento che hanno ridotto la densità abitativa nell’area possono aver contribuito a cieli affitti più alti e a un numero inferiore di unità abitative a prezzi accessibili.
Dopo che la città ha apportato modifiche al zonamento per densità inferiori nel 1998, la popolazione di Mid-City ha iniziato a diminuire.
Dal 2000, è diminuita del 9%, mentre la città ha visto un aumento del 14%.
Le famiglie che guadagnano meno di $30,000 costituiscono la quota più ampia delle famiglie di Mid-City, secondo il rapporto della città, anche se varia per quartiere: il reddito mediano delle famiglie nell’area di Kensington-Talmadge era di $108,000 e di $50,000 a City Heights.
Michelle Alfaro, 29 anni, vive a City Heights da adolescente.
Affitta una casa con sua madre e suo fratello per un prezzo raddoppiato negli ultimi anni.
“Mi sono trasferita fuori un paio d’anni fa, ma era davvero difficile tenere il passo da sola, quindi sono tornata per aiutare”, ha detto Alfaro.
“Poi anche mia madre stava lottando per farcela da sola, quindi è stato vantaggioso per entrambi, onestamente, solo per aiutarci a vicenda”.
Mentre i valori delle case continuano a superare gli stipendi, ha detto di essere rattristata all’idea che in futuro potrebbe non essere in grado di permettersi di acquistare una casa nel quartiere che conosce e ama.
Adams Avenue a Normal Heights il 10 ottobre 2024. (Crystal Niebla/inewsource)
David Moty, 61 anni, possiede una casa a Talmadge e, mentre riesce a pagare un mutuo rifinanziato, tutto il resto sta diventando più costoso, come le bollette telefoniche, i servizi di raccolta rifiuti e i generi alimentari, ha detto.
Sebene ha visto aumentare il valore della sua casa, Moty ha dichiarato che a meno che non lasci Mid-City, “non significa nulla per me”.
“Solo se lo vendi e ti trasferisci altrove è l’unico modo per fare soldi”, ha detto.
“E poi butti via tutte le tue amicizie e le tue connessioni di quartiere e quelle risorse sociali che hai costruito per oltre 10, 20, 30 anni che sono particolarmente importanti quando invecchi”.
Il rapporto della città suggerisce che la crescita del valore delle case a Mid-City è collegata alla carenza abitativa, ma ha anche indicato miliardi di dollari in progetti infrastrutturali, dalla modernizzazione degli campus scolastici al lancio di un progetto di trasporto pubblico rapido e altro ancora.
La versione finale del rapporto della città su Mid-City dovrebbe essere completato entro la fine dell’anno, e informerà il personale su come aggiornare il piano comunitario dell’area per la prima volta in oltre due decenni.
Il piano revisionato servirà come visione a lungo termine di 30 anni per l’uso del suolo, il design, la mobilità, i parchi, le strutture pubbliche, gli spazi aperti e il raggiungimento degli obiettivi climatici e abitativi.
Si prevede che sia presentato al Consiglio Comunale nel 2026.
