Fonte dell’immagine：https://www.kut.org/housing/2024-10-16/we-fact-checked-austin-mayoral-candidates-answers-to-questions-about-housing
Cinque persone stanno cercando di diventare il prossimo sindaco di Austin. I candidati includono un ex membro del Consiglio Comunale, un imprenditore, due leader di organizzazioni nonprofit e l’attuale sindaco.
Lo scorso mese, i candidati si sono incontrati per un dibattito ospitato dalla UT Austin LBJ School of Public Affairs e da KLRU, la stazione PBS di Austin. In qualità di giornalista di KUT che si occupa di abitazioni, ho prestato particolare attenzione a due domande che i moderatori hanno posto riguardo il settore abitativo.
Le risposte dei candidati sono state lunghe, quindi ho estratto i punti principali, aggiunto contesto e verificato i fatti (dove appropriato). Clicca qui per guardare l’intero dibattito.
Domanda 1: Le recenti modifiche al codice di sviluppo del territorio, conosciute come HOME Fasi 1 e 2, erano destinate a aumentare la densità e abbassare i costi abitativi, evitando al contempo il dislocamento delle comunità storicamente sottservite. Questa nuova politica contribuirà a ridurre il costo delle abitazioni e per chi? Quali misure dovrebbero essere adottate per proteggere le famiglie a medio e basso reddito dagli impatti negativi della gentrificazione, incluso il dislocamento?
Prima di passare alle risposte dei candidati, definiamo alcuni termini. La HOME Fase 1 si riferisce a modifiche al piano urbanistico che i membri del Consiglio hanno apportato l’anno scorso. Le modifiche consentono ai proprietari di immobili di costruire tre abitazioni su terreni dove storicamente potevano costruirne solo una o due.
La HOME Fase 2, in teoria, amplia questa revisione. La politica, adottata dai membri del Consiglio all’inizio di quest’anno, abbassa la dimensione minima dei lotti della città. Per decenni, la città richiedeva ai proprietari di immobili che volevano costruire un’abitazione di avere almeno 5.750 piedi quadrati di terreno; a maggio, il Consiglio ha abbassato significativamente quel limite a 1.800 piedi quadrati.
Gli funzionari eletti e i sostenitori di queste politiche hanno affermato che l’intento è quello di rendere possibile costruire più abitazioni nei quartieri centrali. Tuttavia, gli oppositori hanno sostenuto che facilitare la costruzione in questi quartieri potrebbe portare al dislocamento dei residenti attuali.
James Christenson / KUT News L’ex membro del Consiglio Comunale di Austin, Kathie Tovo, che si candida a sindaco, parla durante una dedicazione di un parco nel 2021.
Kathie Tovo: “Non c’era alcuna disposizione al suo interno per l’alloggio accessibile, nemmeno un contributo per l’alloggio accessibile… Vedrai che alcuni dei permessi che vengono richiesti comportano la demolizione delle strutture esistenti e la costruzione di nuove abitazioni…”
Il primo punto di Tovo è corretto. Nulla nelle HOME Fasi 1 o 2 richiede ai proprietari di immobili di costruire abitazioni a reddito ristretto o abitazioni destinate a residenti a basso reddito. (Quando i politici e i responsabili politici parlano di “alloggio accessibile”, questo è spesso il tipo di abitazione a cui si riferiscono.) È importante notare che la stragrande maggioranza dei residenti di Austin vive in case a mercato libero o case che non hanno restrizioni di reddito.
Per quanto riguarda il secondo punto di Tovo: queste nuove politiche hanno effettivamente stimolato la demolizione di case attuali? È difficile saperlo. La HOME Fase 1 è entrata in vigore a febbraio. Secondo i dati condivisi con KUT a maggio, 7 delle 62 domande per costruire secondo queste nuove regole prevedevano la demolizione di una casa. In altre parole, circa il 10% dei richiedenti ha proposto di demolire una casa.
Allo stesso tempo, le demolizioni di case unifamiliari in tutta la città non sono aumentate da quando sono entrate in vigore le HOME Fasi 1 e 2. Finora quest’anno, i proprietari di immobili hanno fatto richiesta di 318 permessi per demolire case unifamiliari, che è ben al di sotto della media di 648 richieste all’anno nell’ultimo decennio, anche considerando che mancano circa due mesi e mezzo alla fine dell’anno.
Kirk Watson: “Stiamo facendo anche molto in termini di quella che io chiamerei ‘grande A accessibile’… e abbiamo lavorato a questo costantemente per i ultimi 21 mesi.”
KUT ha confermato con il manager della campagna di Watson che sta usando la frase “grande A accessibile” per riferirsi a abitazioni a reddito ristretto.
Il sindaco ha ragione a dire che la città ha fatto molto. Quando viene controllato per popolazione, più abitazioni accessibili sono state costruite nel 2024 rispetto a qualsiasi anno degli ultimi due decenni, fatta eccezione per il 2020.
Jeffery Bowen: “Ma gli impatti negativi sono ancora presenti perché non c’era alcuna accessibilità in nessuna delle due. Just per HOME 1, l’atto di poter mettere un ADU nel tuo giardino, nessuno sa realmente quanto costerà…”
Bowen ribadisce qualcosa che abbiamo esaminato nella risposta di Tovo.
Doug Greco: “Credo che il codice di uso del suolo avesse bisogno di essere aggiornato. Abbiamo bisogno di più abitazioni a tutti i livelli di reddito. Avrei combattuto per più misure contro il dislocamento e per limitare il ruolo degli investitori istituzionali che comprano il 40% delle abitazioni ad Austin.”
KUT ha chiesto a Greco di fornire una fonte per il 40%, e lui ha inviato un link a un articolo di Fox News. L’articolo fa riferimento a un rapporto della National Association of Realtors (NAR). Il rapporto è stato rimosso recentemente perché l’organizzazione sta emettendo un nuovo rapporto per il 2023.
KUT è stata in grado di leggere il rapporto prima che fosse rimosso. In esso, la NAR ha trovato che gli investitori istituzionali rappresentavano il 41% degli acquisti di case unifamiliari nella Contea di Travis nel 2022.
L’interesse degli investitori per il mercato delle case unifamiliari sembra essere in calo. Numeri aggiornati condivisi con KUT dalla NAR mostrano che gli investitori istituzionali, così come il gruppo li definisce, costituivano il 32% degli acquisti di case unifamiliari l’anno scorso nella Contea di Travis.
Altre organizzazioni definiscono gli investitori istituzionali in modo più ristretto e riportano percentuali molto più basse di acquisti di case da parte di questi investitori. Ad esempio, la società di dati immobiliari ATTOM li definisce come aziende che acquistano immobili per conto di un gruppo di investitori, a differenza di un individuo che acquista più proprietà. Nel 2021, l’ATTOM ha scoperto che poco meno del 10% delle case vendute nell’area di Austin erano destinate a investitori istituzionali.
Michael Minasi / KUT News Complessivamente, gli investitori istituzionali possiedono circa il 2% delle case ad Austin, secondo una società di dati.
In generale, la percentuale di case possedute, non solo acquistate, da investitori ad Austin è relativamente bassa. Secondo John Burns Real Estate Consulting, il 2% delle case ad Austin è posseduto da investitori istituzionali, che la società definisce come aziende che possiedono almeno 1.000 case a livello nazionale.
Carmen Llanes Pulido: “Devi guardare i submercati e se realmente facciamo entrare le persone, potremmo lavorare su queste politiche in modi che ci portino abitazioni realmente accessibili. Abbiamo molte unità che sono troppo costose per le persone.”
Llanes Pulido ha ragione nel dire che le abitazioni sono troppo costose per molte persone. Uno studio del Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard ha scoperto che quasi la metà di tutti gli affittuari di Austin vive in abitazioni che non possono permettersi.
Domanda 2: Cosa si può fare per… rendere più abitazioni accessibili per più famiglie a basso reddito disponibili ad Austin?
Llanes Pulido: “Ci è stata politicamente proposta un’argomentazione che abbiamo bisogno di più offerta abitativa senza alcuna qualificazione, ma non stiamo guardando alle unità accessibili che stiamo perdendo in quel ribaltamento e il fatto che se distruggiamo le nostre unità abitative accessibili o approviamo politiche che incentivano la speculazione per aumentare il valore del terreno, in realtà allontaniamo l’obiettivo e costruire più offerta non rende nulla più accessibile.”
Llanes Pulido ha ragione nel dire che a volte gli alloggi accessibili ai residenti a basso reddito, spesso perché sono vecchi e mal mantenuti, vengono abbattuti e sostituiti con nuove abitazioni più costose.
Tuttavia, è errata nel dire che costruire più abitazioni non porta a una diminuzione dei prezzi. Una molteplice ricerca dimostra che costruire più case rallenta il ritmo di aumento degli affitti o porta a una diminuzione degli affitti. Recentemente, ad Austin si è assistito a un aumento nella costruzione di appartamenti e gli affitti sono in calo da oltre un anno.
Tovo: “Uno dei progetti che ho aiutato a guidare è stato HealthSouth. Abbiamo un’incredibile opportunità in centro con questo terreno per creare alloggi per la forza lavoro e accessibili e potenzialmente riservarne alcuni per i dipendenti della città e altri nella zona.”
Ecco un ulteriore contesto: La città di Austin possiede circa 2 acri di terreno in centro dal 1970. Il Consiglio ha impiegato anni a decidere il futuro di questa proprietà, poiché un centro di riabilitazione situato sul sito è stato chiuso nel 2016.
La città ha stipulato un accordo con un sviluppatore per costruire una torre residenziale alta 36 piani, dove circa un quarto degli appartamenti sarebbe riservato a persone che guadagnano redditi bassi. Tuttavia, questo piano è recentemente fallito.
Watson: “Austin deve togliersi di mezzo quando si tratta di autorizzazioni e piani di sito. La città di Austin aggiungeva un’enorme quantità di costi quando sono entrato in carica per la prima volta, perché era così difficile passare attraverso il processo di autorizzazione e ottenere un piano di sito. Abbiamo portato una società di consulenza e abbiamo detto – ‘Ripulite tutto e diteci cosa dobbiamo fare’ – e poi stiamo avendoli implementare.”
Prima di iniziare a costruire qualcosa ad Austin, hai bisogno di un permesso. E spesso hai bisogno di un permesso per varie fasi del processo edilizio, dalla demolizione di una casa all’installazione di linee d’acqua.
I costruttori si sono lamentati a lungo del costo e del tempo necessario per ottenere permessi ad Austin. Nel 2022, l’Austin Board of Realtors e l’Home Builders Association of Greater Austin hanno pubblicato un confronto delle tasse addebitate dalle città durante il processo di costruzione.
Le organizzazioni hanno scoperto che un sviluppatore che cerca di costruire in un quartiere centrale di Austin pagherebbe $41,303 in tasse per casa (questo esclude il costo reale di costruzione). Secondo le loro stime, ciò è quasi il 187% in più rispetto alla media dei costi di autorizzazione in altre grandi città del Texas.
Watson ha ragione nel dire che la città di Austin ha assunto la società di consulenza McKinsey & Company per esaminare il processo di autorizzazione della città. Ecco cosa ha trovato. Lo scorso anno, il Consiglio Comunale ha approvato di pagare a McKinsey $2.5 milioni per cercare di risolvere alcuni dei problemi evidenziati nel rapporto della società.
La scorsa settimana, la città ha annunciato che inizierà a utilizzare l’intelligenza artificiale per valutare i piani di costruzione, una mossa che si dice dovrebbe accelerare il processo.
Bowen: “Abbiamo questo programma di tassa di sostituzione che, per quello che mi riguarda, probabilmente il prezzo su questo deve essere alzato per garantire che il numero di unità accessibili che vengono proposte… I sviluppatori stanno arrivando con. Quindi, che tu abbia una certa leva su questo, o ti costerà troppo per tutto questo o metterai qualche abitazione accessibile.”
Bowen si riferisce a contratti che la città spesso negozia con i sviluppatori. In cambio dell’autorizzazione a costruire più di quanto normalmente consentito, devono riservare una certa parte delle abitazioni che stanno costruendo per famiglie a basso reddito oppure pagare in un fondo utilizzato per l’alloggio accessibile. Questo è chiamato una tassa di sostituzione.
I numeri variiano — tipicamente, è un importo in dollari per ulteriore superficie quadrata che un sviluppatore è autorizzato a costruire — e alcuni programmi cittadini non prevedono la tassa al posto della costruzione di alloggi accessibili.
Greco: “Sindaco, ho iniziato il liceo come insegnante nello stesso anno in cui hai iniziato il tuo primo mandato come sindaco nel 1997. Ma da allora, non solo siamo la città a più rapida crescita per i milionari, la nostra disuguaglianza di reddito ha continuato ad aumentare, e la nostra percentuale di residenti neri e latini ha continuato a diminuire. Abbiamo perso la nostra classe operaia.”
Greco ha ragione nel dire che Austin è una delle città a più rapida crescita per i milionari. Il numero di persone con un patrimonio di $1 milione o più che vivono in città è raddoppiato tra il 2013 e il 2023, secondo i dati pubblicati dalla società di consulenza Henley & Partners. Ciò la rende la città a più rapida crescita per i milionari nel paese.
Greco ha anche ragione nel dire che la percentuale di residenti neri ad Austin è diminuita dal 2000, passando dal 9,3% della popolazione al 7,9%. Ma non ha ragione nel dire che la popolazione latina di Austin è diminuita. La percentuale di residenti che si identificano come ispanici o latini è aumentata dal 28,2% al 32,5% della popolazione della città, secondo i dati del censimento.
Il sostegno per il reportage di KUT sulle notizie abitative proviene dall’Austin Community Foundation. I sponsor non influenzano le decisioni editoriali di KUT.
