Fonte dell’immagine：https://www.chestnuthilllocal.com/stories/neighborhood-renewal-by-residents-for-residents,35377
La missione di Jumpstart ha attratto l’attenzione di molti a Philadelphia.
Negli ultimi dieci anni, il programma ha cambiato le vite di molte persone, come Cheron Sudler, che ha recentemente riacquistato la casa della sua famiglia.
“Tutti erano entusiasti perché avevano perso la casa quando è morta nostra nonna.
Il fatto che ora la possieda è pazzesco”, ha dichiarato Sudler.
Jordan Parisse-Ferrarini è un altro esempio di chi ha beneficiato di Jumpstart.
Dieci anni fa, Parisse-Ferrarini era già un appaltatore di successo.
Era un carpentiere abile, un elettricista autorizzato e un manager di costruzione certificato, e la sua azienda, Ferrarini Kitchens, Baths and Interiors, era in piena espansione.
Desiderava fare il passo successivo e diventare uno sviluppatore.
Dopo aver faticato in un settore in cui il 99% delle aziende immobiliari è di proprietà di bianchi, nel 2015 ha scoperto un programma di formazione su Facebook.
Ha deciso di iscriversi e da allora ha completato più di 100 unità abitative con la sua azienda di sviluppo.
Parisse-Ferrarini è solo uno dei oltre 3.000 laureati di Jumpstart, un programma con sede a Germantown che sta alterando in modo fondamentale chi beneficia della riqualificazione dei quartieri di Philadelphia.
Contrariamente a uno studio della Knight Foundation del 2021, che ha rivelato che solo il 2,8% delle aziende immobiliari è di proprietà di donne, Jumpstart racconta una storia molto diversa.
L’83% delle persone che utilizzano il suo programma di prestiti sono nere, il 5% sono ispanici e il 51% sono donne.
Con il programma che ora festeggia il suo decimo anno e si espande in tutta la città e oltre, The Chestnut Hill Local e The Philadelphia Citizen si sono uniti per indagare il suo impatto.
La nostra analisi di 460 prestiti di Jumpstart e un sondaggio anonimo su 95 mutuatari rivela risultati sorprendenti.
Non solo la consistenza demografica, ma anche il fatto che sviluppatori nuovi, l’80% dei quali sono residenti della zona di Philadelphia, stanno investendo ampiamente nelle loro stesse comunità.
Il 20% lavora nei propri codici postali e il 72% di tutti i prestiti resta all’interno di Philadelphia.
Jumpstart, che ha concesso quasi 60 milioni di dollari in prestiti nelle comunità della città, non si limita a riqualificare gli immobili.
Sta costruendo ricchezza per i residenti del quartiere e aiutando le comunità a raccogliere i benefici finanziari della riqualificazione.
Ken Weinstein, fondatore del programma, è forse la persona più sorpresa dal suo successo.
Weinstein è un sviluppatore che ha iniziato a investire in Mt. Airy e Germantown più di 30 anni fa.
“Il programma è decollato oltre le mie aspettative”, afferma Weinstein.
“Non avevamo idea della domanda per la formazione, il mentoring e il finanziamento che stavamo offrendo”.
Weinstein ricorda quando si trasferì a Philadelphia negli anni ’80, rimanendo colpito dalla vasta presenza di case vuote e in cattivo stato.
“Decisi di non normalizzare quella situazione, non potevo accettare che fosse così.
Volevo fare qualcosa al riguardo”.
La sua azienda commerciale, Philly Office Retail, ha da allora riqualificato più di 300 proprietà a Mt. Airy e Germantown, la metà delle quali commerciali.
Ma c’era troppa immobiliare deteriorata per un solo sviluppatore da gestire.
Weinstein riceveva richieste da residenti del quartiere che desideravano sapere come poter sviluppare proprietà.
Si resero conto che erano interessati, ma avevano solo bisogno delle competenze.
Weinstein capì che qualsiasi investimento nella formazione di futuri sviluppatori sarebbe stato proficuo — per il quartiere e per il suo utile.
Se i residenti locali si occupano dello sviluppo, i profitti rimarranno nella comunità, migliorando il corridoio commerciale e aumentando la qualità della vita dentro Germantown.
L’idea di Weinstein ha preso forma in un programma.
Inizialmente si riuniva con due persone, Bruce McCall e Nancy Larcom O’Brien, ma ben presto il numero crebbe.
Le riunioni inizialmente nelle sue sede furono spostate prima al Mt. Airy CDC, poi alla La Salle University e infine alla Jefferson University.
Ora, Jumpstart addestra 70 persone alla volta e Weinstein ha creato una sala di formazione dedicata nella sua sede di Germantown.
Jumpstart investe in parti della città che, come Germantown, sono “quartieri medi” — non sono in totale degrado, ma non stanno neanche vivendo il fervore dello sviluppo che si osserva in quartieri in rapida espansione come Fishtown, il che significa che gli acquirenti e gli affittuari non vengono esclusi da una domanda competitiva.
Secondo un rapporto del 2017 della Reinvestment Fund, il 41% dei residenti di Philadelphia vive in tali quartieri.
“Se ristrutturassimo case a Fishtown e nel Center City, i prezzi di affitto e vendita delle case sarebbero molto più alti”, afferma Weinstein.
“Stiamo producendo abitazioni che sono più accessibili rispetto al mercato generale”.
Il programma offre istruzione intensiva oltre a finanziamenti e mentoring.
L’istruzione consiste in una serie di 10 sessioni per un totale di 13,5 ore, in cui vengono insegnate le basi per lo sviluppo immobiliare a principianti.
Le lezioni coprono argomenti come il reperimento di proprietà, il finanziamento degli affari, la costruzione e il processo di leasing o vendita di una proprietà.
Attualmente, il programma forma circa 70 persone alla volta a Germantown e offre anche programmi a Kensington, Tioga, e nei quartieri a Nord, Ovest e Sud-ovest di Philadelphia.
Il costo della formazione in aula è di 125 dollari.
Jumpstart dona 80 dollari di quel costo a organizzazioni no profit locali e offre anche un’opzione virtuale per 75 dollari.
Dopo la laurea, i partecipanti possono continuare la propria formazione attraverso i “Jumpinars”, sessioni brevi che approfondiscono un argomento specifico dello sviluppo, come ottenere una licenza per affitti dalla città o rifinanziare un progetto di riqualificazione.
I laureati ottengono accesso al programma di finanziamento di Jumpstart, che ha distribuito 460 prestiti per un totale di 57.891.367 dollari dal 2015.
Grazie alle linee di credito di Philly Office Retail, Jumpstart offre prestiti a circa il 9% d’interesse — significativamente più basse rispetto ai prestiti a breve termine standard, che variano dal 9,5 all’11,25%.
Il programma può finanziare fino all’85% dei costi totali di un progetto, inclusa l’acquisizione, con un prestito massimo di 350.000 dollari per proprietà singola.
Poiché non è dovuto alcun capitale fino a quando la proprietà non viene venduta o rifinanziata e non vengono pagati interessi fino al termine dei lavori di ristrutturazione, il costo totale del prestito è solo di 1.500 dollari, che copre il costo di quattro ispezioni.
Per garantire il finanziamento, i laureati devono presentare un’applicazione online con un piano aziendale che prevede costi e profitti, insieme a informazioni sulle proprietà comparabili e un budget di costruzione.
Il programma di prestiti ha avuto un successo tutto suo con un tasso di insolvenza notevolmente basso — solo un default su 460 prestiti.
Si tratta di un tasso dello 0,2%, molto inferiore all’1% tipico dei prestiti di costruzione tradizionali.
“Penso che qualsiasi banca amerebbe avere un successo simile”, afferma Weinstein.
Il componente finale del programma — il mentoring — collega i nuovi sviluppatori con laureati di Jumpstart più esperti, aiutando i neofiti a evitare errori comuni e a gestire meglio i loro progetti.
E quel mentoring, secondo Parisse-Ferrarini, è di inestimabile valore.
“Nel settore immobiliare, una delle maggiori sfide è avere abbastanza educazione per prendere decisioni informate.
Per un nuovo sviluppatore, può essere un fattore determinante”.
Per mantenere gli investimenti nel quartiere, Weinstein dà priorità a chi vive a Germantown e nei quartieri circostanti — East Falls, Mt. Airy, West Oak Lane e Nicetown.
Se ci sono posti disponibili, li aprirà anche a persone che vivono in altri quartieri.
Chi vive al di fuori della città può iscriversi successivamente.
“Non ho assolutamente problemi con gli investitori esterni, purché facciano il giusto tipo di sviluppo, purché parlino con i vicini e si prendano cura delle comunità in cui investono e sviluppano”, afferma Weinstein.
“Ma non vorrei che fosse una percentuale schiacciante”.
L’impatto di Jumpstart è visibile in tutta Germantown, su blocchi dove edifici un tempo degradati sono stati trasformati in nuove case splendenti.
Tuttavia, alcuni attivisti locali sono preoccupati che la gentrificazione potrebbe seguire e portare all’allontanamento dei residenti di lunga data.
La riqualificazione può ridurre il degrado, dicono, ma può anche portare a un aumento dei canoni di affitto e dei prezzi delle case, rendendo il quartiere inaccessibile per i redditi bassi.
“C’è una sottile linea tra cercare di riportare tutto in uso e renderlo sicuro, e poi la rivitalizzazione che porta alla gentrificazione”, afferma Lindsay Stolkey, organizzatrice per abitazioni con Germantown Residents for Economic Alternatives Together (GREAT).
Gli attivisti temono anche che i programmi incentrati sugli sviluppatori potrebbero involontariamente allontanare residenti che non possono permettersi riparazioni.
“Quello che abbiamo visto quando facciamo outreach nella comunità è che le persone si avvicinano al nostro tavolo e le prime cose che chiedono sono risorse per aiutare a mantenere la loro proprietà”, dice Yonique Myrie, un’organizzatrice con GREAT.
“Queste persone finiscono per vendere le loro proprietà per poco”.
Questi attivisti hanno motivi di preoccupazione.
La necessità di abitazioni a prezzi accessibili sia a Germantown che nella città in generale è alta.
L’Autorità per l’Abitazione di Philadelphia (PHA) non ha aperto la propria lista d’attesa per l’abitazione sovvenzionata dal 2013; ci sono 40.000 persone nella lista.
Circa il 40% delle famiglie di Philadelphia è sottoposta a un onere abitativo, il che significa che spendono più del 30% del loro reddito per l’abitazione.
E i redditi a Germantown, in media, sono più bassi rispetto a quelli della città.
I dati del Census Bureau mostrano che il reddito familiare mediano è di 45.727 dollari, oltre il 24% più basso rispetto alla media della città di 60.698 dollari.
Jumpstart, operando senza sussidi pubblici, non è stato progettato come un programma di abitazioni a prezzi accessibili.
Ma include alcune misure di accessibilità.
I mutuatari devono affittare le loro proprietà a tariffe che rientrano al di sotto del 70% dell’area mediana di reddito (AMI).
Quindi, 1.400 dollari per uno studio, 1.500 dollari per un monolocale, 1.800 dollari per un appartamento con due camere e così via.
Se un mutuatario decide di vendere una proprietà, deve farlo al 90% dell’AMI.
Ciò significa 391.400 dollari per una casa con cinque camere da letto.
In media, le case Jumpstart vengono vendute a un prezzo inferiore rispetto alla media di Germantown di 224.000 dollari e significativamente meno rispetto alla media della città di 260.000 dollari.
E alcuni laureati si dedicano a sviluppare abitazioni a prezzi accessibili.
Quattro anni fa, Jumpstart ha collaborato con la PHA per un programma di lotteria per il reperimento di proprietà che consente ai laureati di acquistare una delle 45 proprietà PHA deteriorate per 10 dollari, purché promettano di venderle a persone con un reddito inferiore all’80% dell’area mediana di reddito.
Il programma ha avuto tre diversi turni nel corso degli anni e l’ultimo gruppo di vincitori è nelle fasi finali di ristrutturazione delle proprie case.
“Diverse di quelle case vincitrici della lotteria PHA erano, infatti, ex residenti PHA che volevano restituire qualcosa”, afferma Weinstein.
Antonio Cerqueira, un laureato di Jumpstart, ha fatto il suo primo progetto PHA a Point Breeze, dove ha venduto una casa a una famiglia a basso reddito che aveva lottato per pagare 1.800 dollari al mese di affitto.
Con il loro nuovo mutuo, hanno potuto risparmiare 700 dollari al mese e ottenere la garanzia che i loro costi abitativi rimanessero costanti da un anno all’altro.
E Cerqueira ha comunque realizzato un profitto dalla vendita.
“Mi sono innamorato completamente di questo modello di abitazioni a prezzi accessibili”, afferma.
Anche Parisse-Ferrarini apprezza il modello e sta avviando 10 nuovi progetti simili.
Uno dei suoi acquirenti recenti, Cheron Sudler, è riuscita a riacquistare una casa che la sua famiglia aveva venduto quando sua madrina era morta per 170.000 dollari.
Aveva cercato una casa per cinque anni quando un collega le ha parlato dell’azienda di Parisse-Ferrarini.
“Tutti erano entusiasti perché avevano perso la casa quando è morta nostra nonna.
Il fatto che ora la possieda è pazzesco.”
Tuttavia, gli attivisti e i residenti dicono che i numeri non funzionano per molte famiglie di Germantown, i cui redditi non raggiungono la media regionale.
Si lamentano che le richieste di reddito legate alle medie regionali — una pratica standard delle banche, agenzie governative e programmi di housing — rappresentano un problema a sé.
Per Philadelphia, quella statistica di reddito include contee più ricche circostanti e parti del Delaware, del New Jersey e del Maryland.
“L’AMI si basa su una scala geografica così ampia che non è rilevante per le persone che vivono effettivamente nel quartiere”, afferma Stolkey.
Mentre le case Jumpstart potrebbero essere fuori portata per molti redditi molto bassi, il programma sta costruendo ricchezza per coloro che partecipano.
Il prestito medio di Jumpstart è di 125.578 dollari.
Con costi totali medi di circa 147.000 dollari, gli sviluppatori che vendono case al prezzo tipico di 202.000 dollari guadagnano circa 55.000 dollari di profitto.
Tyra Childs, che è riuscita a laurearsi al programma nel 2020, ha iniziato con una proprietà nel quartiere dove è cresciuta, West Oak Lane.
Da allora ha riqualificato due proprietà — una a West Oak Lane e una nel West Philadelphia.
Ha venduto una e sta affittando l’altra.
“Ho imparato molto incontrando Jumpstart e partecipando al programma”, afferma.
“Mi hanno dato spunti su come cercare case e sull’intero processo di ristrutturazione”.
Alcuni laureati hanno costruito portafogli sostanziali.
Palak Shah, un ex ingegnere meccanico, ha trasformato la sua formazione Jumpstart in un portafoglio di 23 proprietà in affitto del valore di 3 milioni di dollari entro il 2019.
Ma l’impatto più profondo del programma potrebbe risiedere nella rete di imprenditori che ha creato — sviluppatori che ora aiutano gli altri a trasformare le proprie comunità.
Parisse-Ferrarini, per esempio, ha aiutato i residenti di lunga data di Germantown ad acquistare o rimanere nelle proprie case.
Il suo programma no profit, Trades for A Difference — che offre competenze lavorative, apprendistato e un programma di educazione imprenditoriale — ha fornito servizi di riparazione gratuiti agli anziani.
Cerqueira ha aiutato Jumpstart a sviluppare il suo programma di formazione in lingua spagnola.
Poiché comprende le sfide uniche che le donne affrontano, Shah ha creato un programma di formazione che aiuta donne e persone LGBTQ a diventare sviluppatori.
Hundreds of people have participated.
“Le donne si sentono molto a disagio nel porre una domanda a un prestatore perché pensano di dover già sapere la risposta”, afferma Shah.
“Quando vedi altre donne avere successo, sembra tutto più reale”.
Con il crescere del successo di Jumpstart nella costruzione di abitazioni e ricchezze, ha attirato l’attenzione degli esperti dello sviluppo urbano.
Ci sono pochi programmi simili, tranne quelli che hanno adottato direttamente il modello Jumpstart, afferma Dr. Kevin C. Gillen, ricercatore senior presso il Lindy Institute for Urban Innovation della Drexel.
Altri programmi di coaching immobiliare che promettono di insegnare abilità simili costano tra 500 e 10.000 dollari al mese e non insegnano la stessa profondità di informazioni di Jumpstart, afferma.
“Jumpstart ha una missione sociale oltre a una missione economica”, afferma Gillen.
“Non stanno solo formando nello sviluppo immobiliare, ma promuovendo le minoranze sotto-rappresentate nel settore immobiliare e concentrandosi su quartieri tradizionalmente trascurati, marginali o in difficoltà”.
Quella missione si sta ora espandendo ben oltre Germantown, operando attualmente in altre 18 comunità dentro e intorno alla città.
Mentre Weinstein amministra prestiti per la maggior parte dei programmi in tutta Philadelphia, Jumpstart Kensington ha collaborato con la società di sviluppo socialmente responsabile Shift Capital per stabilire il proprio sistema di finanziamento.
Il modello si sta dimostrando replicabile anche in altre città.
Prudence Browne ha avviato Jumpstart Norristown nel 2020, e il programma di Wilmington è diventato il secondo più attivo, dopo Germantown.
Nel corso dei prossimi anni, Jumpstart prevede di espandersi a Washington, D.C.; Gary, Indiana; Dover, Delaware; e York, Pittsburgh e Chester, Pennsylvania.
Jumpstart sta addirittura portando il programma nella sua prima comunità rurale a Meadville, fuori Butler, PA.
“Ci piacerebbe vedere 50 programmi Jumpstart in tutto il paese nei prossimi anni.
E penso che sia fattibile perché abbiamo ora dimostrato che il nostro modello è efficace e può migliorare un quartiere”, afferma Weinstein.
La nostra analisi, basata sui dati sui prestiti di Jumpstart e su un sondaggio anonimo di 95 mutuatari, non cattura lo sviluppo da parte dei molti laureati del programma che utilizzano il proprio finanziamento.
La nostra mappa interattiva illustra anche quanto siano vicini molti residenti alle comunità in cui investono.
