Fonte dell’immagine：https://www.kut.org/housing/2025-03-26/affordable-housing-austin-rent-churches-texas
Durante una mattina di domenica di marzo, il Rev. Daryl Horton della Mt. Zion Baptist Church di East Austin ha pregato per una rapida approvazione dei permessi di costruzione.
Una richiesta che, come chiunque conosca la burocrazia municipale sa, richiede nulla meno che un miracolo divino.
“Continuate a pregare per la città mentre questi permessi vengono approvati”, ha detto Horton ai centinaia di fedeli seduti nei banchi ai suoi piedi.
“Ci occuperemo di tutto in modo da poter continuare a costruire ciò che Dio ci ha chiamato a costruire.”
Horton stava chiedendo aiuto per accelerare l’espansione pianificata del campus della chiesa su East 13th Street, che includerà una palestra e un centro fitness.
Ma nei prossimi anni, Horton dovrà probabilmente appellarsi di nuovo alla sua congregazione.
Questo perché Mt. Zion non ha finito di costruire.
La chiesa ha recentemente collaborato con uno sviluppatore per sostituire 10 bungalow con 80 appartamenti su un terreno di sua proprietà.
La speranza è un giorno di affittare queste abitazioni a persone anziane, magari anche a membri della chiesa, a prezzi accessibili.
La congregazione di Horton conosce fin troppo bene il problema degli alloggi accessibili.
East Austin è stato l’epicentro dell’aumento dei prezzi delle case in città.
Il valore mediano delle abitazioni qui è raddoppiato nell’ultimo decennio, più rapidamente rispetto ai prezzi a livello cittadino.
Horton stima che metà della sua congregazione commuti per raggiungere i servizi da periferie vicine, dove molti si sono trasferiti in cerca di alloggi più economici.
“È una vera tragedia vedere quanto rapidamente East Austin sia cambiata”, ha detto Horton.
“Ma quale gioia sarebbe per le persone poter trascorrere i loro anni migliori… dove hanno iniziato.”
Mt. Zion si unisce a un numero crescente di organizzazioni religiose ad Austin che intendono costruire alloggi a basso costo.
Poiché sempre meno persone partecipano ai servizi di persona, alcuni leader religiosi stanno riflettendo sugli spazi vuoti e si stanno chiedendo se possano essere utilizzati per adempiere a un precetto della loro fede: aiutare i bisognosi.
Molti stanno anche considerando il reddito che potrebbero guadagnare vendendo o affittando il proprio terreno a costruttori, e come ciò potrebbe aiutarli a sostenere non solo le persone in difficoltà, ma anche il loro stesso gregge.
Questa tendenza è stata ribattezzata YIGBY, o “Yes in God’s backyard”.
È un gioco di parole su YIMBY, “Yes in my backyard”, una risposta a NIMBY, cioè “Not in my backyard”.
NIMBY è un termine spesso assegnato a coloro che temono la costruzione di alloggi a prezzi accessibili vicino a loro.
“Dobbiamo aiutare coloro che sono meno fortunati, coloro che hanno attraversato momenti difficili”, ha detto Horton.
“Questo è parte della dinamica e del battito del cuore di ciò che significa essere una persona di fede.”
Secondo un sondaggio Gallup, gli adulti negli Stati Uniti non partecipano più così frequentemente ai servizi religiosi come due decenni fa.
Ciò è vero per quasi tutti i principali gruppi religiosi, inclusi cattolici, protestanti e induisti.
È ciò che Brooks Schuelke, un laico della Chiesa Metodista Unita, ha osservato in una chiesa del sud di Austin.
La Ward Memorial Methodist Church è stata costruita nel 1960, appena a sud del centro città e, nel suo periodo d’oro, Schuelke stima che centinaia di persone partecipassero ogni settimana.
Ma negli anni 2010, ha detto Schuelke, la congregazione della chiesa si era ridotta a meno di 20 persone.
I leader della chiesa iniziarono a parlare di chiuderla e nel 2019 iniziarono a discutere con un’organizzazione senza scopo di lucro per mettere alloggi a prezzi accessibili su un terreno della chiesa.
“Invece di venderlo al miglior offerente, come possiamo utilizzare queste risorse per servire i nostri scopi missionari?” ha detto Schuelke.
Cinque anni fa, la conferenza che sovraintende le chiese metodiste in questa parte del Texas ha stipulato un accordo con Foundation Communities, un costruttore di alloggi a prezzi accessibili ad Austin.
L’organizzazione ha demolito la chiesa e in sua sostituzione ha costruito 135 appartamenti.
Le abitazioni, aperte alla fine dell’anno scorso, sono attualmente affittate a persone con redditi bassi.
Una piccola parte delle abitazioni è riservata a famiglie che hanno vissuto per strada.
È stato un lungo processo arrivare da chiesa a alloggio.
Costruire qualcosa negli Stati Uniti è notoriamente un processo lungo e costruire un edificio residenziale può facilmente richiedere un decennio.
I costruttori devono assicurarsi il finanziamento, le città devono approvare i permessi e spesso i vicini hanno tempo per esprimere la propria opinione.
Il processo può richiedere anche più tempo quando coinvolge un’organizzazione religiosa.
“In qualsiasi chiesa o sinagoga o congregazione di fede, ci sono molte opinioni e diversi punti di vista su cosa fare con la terra,” ha detto Walter Moreau, direttore esecutivo di Foundation Communities.
“Dalla mia esperienza, le conversazioni possono richiedere anni.”
Ma il lungo processo potrebbe essere compensato dalla posizione, ha detto Moreau.
Le chiese sono alcune delle istituzioni più antiche di Austin.
Quando molte di esse furono costruite, i confini della città erano molto più piccoli; il limite di Austin nel 1950 è ora il centro della città.
Il che significa che Moreau può realizzare un obiettivo che spesso sogna solo: costruire alloggi a basso costo nel bel mezzo della città.
“Nella misura in cui siamo in grado di costruire nel centro di Austin, in prossimità di scuole, posti di lavoro e servizi… questo è davvero un vantaggio”, ha affermato.
Il corpo dirigente delle chiese metodiste unitarie nel Texas centrale ha deciso che era importante mantenere la proprietà della loro terra a sud del fiume e ha concordato di affittarla a Foundation Communities per 99 anni.
Se l’organizzazione religiosa dovesse riprendere vita nei prossimi millenni, dice Schuelke, i leader avrebbero l’opzione di ricostruire una chiesa.
“Se la vendessimo definitivamente, non potremmo mai tornare nella comunità,” ha detto.
Per ora, i pagamenti dell’affitto aiuteranno a finanziare le attività ecclesiastiche in tutto il Texas centrale.
Quando una chiesa perde membri e le loro offerte, possedere alloggi a basso costo può essere un modo per colmare la differenza.
La St. Austin’s Catholic Parish possiede terreni vicino all’Università del Texas ad Austin da oltre un secolo.
Molti degli edifici della chiesa furono costruiti negli anni ’50 e ’60.
I costi di manutenzione si sono accumulati; ad un certo punto la chiesa ha ricevuto una stima di circa 350.000 dollari per costruire bagni conformi alle normative ADA.
“I mattoni stavano cadendo dalla faccia della nostra chiesa,” ha detto Christopher Kennedy, un lungo-time parishioner di St. Austin’s.
“La realtà di continuare a tentare di mettere cerotti su cose che necessitano di manutenzione da molti anni era semplicemente poco realistica.”
Nel 2016, i leader della chiesa, compreso Kennedy, hanno iniziato a parlare su come potrebbero far fronte ai costi di manutenzione e anche espandere la scuola che gestiscono.
Hanno deciso di liberare un acro di terra della chiesa su Guadalupe Street.
Quasi una dozzina di sviluppatori hanno presentato proposte per ciò che potrebbe essere costruito su questo sito nel West Campus: una farmacia, un cinema, un supermercato.
Invece, la chiesa ha deciso di costruire abitazioni.
Nel 2020, St. Austin’s ha concordato di affittare il terreno a Greystar, il più grande proprietario di appartamenti nel paese.
Proprio come la chiesa metodista unita, anche St. Austin’s continuerà a possedere la terra e affittarla a lungo termine a un sviluppatore residenziale.
La chiesa ha ricevuto un pagamento anticipato dall’affitto da Greystar di 5 milioni di dollari.
Kennedy ha dichiarato che il resto dei pagamenti di affitto dell’azienda dovrebbe coprire una parte sostanziale dei costi della chiesa durante il contratto di locazione di 99 anni.
Kennedy e un altro parrocchiano hanno successivamente avviato un’attività di consulenza per aiutare le chiese di Austin e di tutto il paese a lavorare con gli sviluppatori per costruire abitazioni.
L’edificio residenziale, aperto l’anno scorso, si erge per quasi 30 piani sopra la chiesa cattolica.
Circa un quinto delle camere sono affittate a tariffe ridotte agli inquilini, molti dei quali sono studenti universitari.
Tra questi c’è Miranda Farias, una studentessa del quarto anno all’Università del Texas ad Austin.
Si è trasferita nell’edificio lo scorso anno e ha detto di pagare circa 1.200 dollari al mese per condividere un appartamento con due camere.
I prezzi degli affitti in un complesso vicino partono da circa 1.350 dollari al mese.
Farias non sapeva che il terreno sotto il suo edificio abitativo fosse di proprietà di una chiesa cattolica.
Ha detto che i suoi genitori l’hanno cresciuta come cattolica, ma lei non assiste più alla messa.
“[I miei genitori] amano che viva proprio accanto a una chiesa,” ha detto Farias.
Una speranza, ha riconosciuto Kennedy, è che gli studenti possano passare davanti alla messa un giorno e trovarsi a praticare la cattolicità il giorno successivo.
Avere più persone che vivono vicino a una chiesa, hanno detto i leader religiosi, potrebbe aiutare a riempire i banchi.
“Non ci tiriamo indietro a suonare le nostre campane dopo la messa delle 7:30 della domenica mattina,” ha detto Kennedy, “dopo una notte di sabato in giro.”
Le istituzioni religiose hanno una storia consolidata ad aiutare coloro che faticano a trovare o permettersi alloggi.
Ogni giorno alla St. Martin’s Lutheran Church nel centro di Austin, il Rev. Ellen Williams dispone sacchetti di carta marrone pieni di snack per le persone che vivono in strada: salsa di mele, crackers, salsicce in scatola.
La chiesa prepara anche sacchetti igienici, che includono sapone Irish Spring, uno spazzolino da denti Colgate e un pettine.
Ma qualche anno fa, Williams e altri decisero che volevano fare di più.
La partecipazione ecclesiastica era passata da migliaia di persone a 300 a settimana, ha detto Williams.
Un Dei parcheggi della chiesa era raramente pieno.
Cosa succederebbe se costruissimo appartamenti a basso costo per anziani lì?
Inoltre, ha detto Williams, “potremmo utilizzare il denaro.”
St. Martin’s, insieme a uno sviluppatore locale, ha pianificato di costruire 83 appartamenti, la stragrande maggioranza dei quali sarebbero stati affittati agli anziani a prezzi accessibili.
Ma, come può succedere con i progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili, i piani sono falliti l’anno scorso.
La chiesa ha fatto domanda, ma ha ricevuto un diniego per i crediti d’imposta federali.
Senza questo credito fiscale, ha detto Williams, non sarebbero in grado di finanziare l’edificio.
“È deludente,” ha detto.
“Stiamo facendo una piccola pausa per capire cosa fare dopo.”
Alcuni enti governativi hanno fatto ciò che potevano per rendere più fattibile la costruzione di abitazioni sui terreni delle chiese.
Nel 2023, la California ha approvato una legge che concede ai leader ecclesiastici il diritto di costruire abitazioni sui loro terreni senza dover richiedere modifiche alle normative locali.
Leggi simili sono state introdotte nelle legislature dell’Arizona, del Minnesota e ora del Texas.
Il senatore repubblicano del Texas Mayes Middleton di Galveston ha presentato il progetto di legge del Senato 854 in questa sessione legislativa, che avrebbe fondamentalmente lo stesso effetto della legge californiana.
I leader religiosi hanno detto a KUT che questo teoricamente renderebbe più facile costruire.
Indipendentemente da eventuali cambiamenti alle leggi statali, il Rev. Horton a East Austin potrebbe ancora dover implorare preghiere per permessi rapidi.
Ma spera che tra due anni potrà lasciare il pulpito della domenica, camminare per un paio di isolati fino a East 12th Street e guardare in alto verso un edificio di appartamenti.
Lì, immagina decine di persone che vivono in alloggi che possono permettersi — per sempre.
“Parte di ciò che sto pensando è il futuro,” ha detto.
“Voglio essere in grado, come leader, di lasciare qualcosa nella legacy di Mt. Zion che sia autosufficiente.”
