Fonte dell’immagine：https://www.austinmonitor.com/stories/2024/10/convention-center-rebuild-loses-proposed-hotel-housing-projects-due-to-2029-reopening/
I leader del Centro Congressi di Austin hanno eliminato la possibilità di un nuovo hotel o di progetti abitativi a mercato come parte del progetto che supera il miliardo di dollari, che inizierà un’operazione di demolizione e ricostruzione di quattro anni il prossimo aprile.
Un memo rilasciato la scorsa settimana dettaglia i motivi di questa decisione di non utilizzare una parte del progetto di sei isolati per ospitare un componente accessorio che era stato concepito per portare entrate aggiuntive all’iniziativa, che è finanziata interamente tramite il gettito della Tassa sulla Occupazione degli Hotel.
Il memo cita due fattori specifici che hanno creato sfide di fattibilità per lo sforzo di partenariato pubblico privato (P3), uno dei quali è stato il tempismo nel tentativo di ottenere uno sviluppo accessorio e completarlo in tempo per la riapertura del centro congressi prevista per il South by Southwest 2029.
Domande legali e finanziarie sono emerse da una disposizione all’interno dell’Indenture of Trust relativa ai bond in corso di Austin Convention Enterprises, Inc. che sono collegati all’Hilton Austin Downtown.
La disposizione vieta alla città di costruire un hotel all’interno del distretto commerciale centrale fino a quando i bond non saranno ripagati nel 2034.
Un consulente esterno, Hayat Brown, ha anche riscontrato che l’aumento recente dell’offerta abitativa nella città e la conseguente diminuzione dei prezzi degli affitti renderebbero difficile per i potenziali sviluppatori ottenere il capitale necessario per qualsiasi nuovo alloggio sul sito.
“Non c’era un chiaro percorso avanti per una risoluzione alla disposizione dei bond, e i costi stimati per la superstruttura underground, intorno ai 20 milioni di dollari, superavano la capacità del budget del Progetto di assorbire senza un sviluppatore a bordo. Tenendo conto di tutti questi fattori, il personale della Città ha proceduto senza un P3 e ha notificato individualmente il Consiglio nell’agosto 2024,” si legge in parte nel memo.
L’area del centro è già soggetta a un boom degli hotel, con 37 alberghi costruiti dal 2015 e altri in arrivo.
Questo afflusso di nuove sistemazioni suggerisce che l’industria del turismo rimarrà robusta senza la necessità di ulteriore spazio alberghiero direttamente legato al centro congressi.
Ridisegnare il sito per ospitare un componente P3 si prevedeva potesse aggiungere otto a dieci mesi al programma, con almeno 16 milioni di dollari in costi aggiuntivi per design, gestione del progetto e consulenze.
I pacchetti di offerta per l’acciaio e altri materiali necessari si prevedeva costassero da 85 a 105 milioni di dollari.
Oltre all’intenzione di aprire in tempo per il SXSW 2029, la struttura ha anche lettere di impegno per prenotazioni nel 2029, con quel business messo a rischio da un ritardo nell’apertura fino al 2030.
La ricostruzione del centro congressi è stata l’argomento di una discussione panel mercoledì durante la colazione dell’Urban Land Institute di Austin.
Durante la discussione, la Direttrice del Centro Congressi, Trisha Tatro, ha affermato che la scadenza del 2029 per il progetto ha reso impossibili altre iniziative una volta che il personale e i consulenti hanno completato la loro due diligence.
“Ciò che ha guidato questo, soprattutto, è stato il programma, la possibilità di completare questo progetto e di aprirlo in tempo.
E così le sfide che abbiamo affrontato con il P3 erano davvero in conflitto con il programma e alcune delle difficoltà che avevamo nel poter portare avanti questa parte del progetto,” ha detto.
“C’è una grande pipeline di ulteriori hotel che stanno ancora pianificando di essere costruiti nell’area del centro, e quindi crediamo che avere un hotel su questo sito non fosse necessariamente un requisito per rendere questo progetto di successo o per aggiungere al beneficio complessivo del turismo e dell’industria alberghiera.”
Lo sforzo di ricostruzione è attualmente nella fase di design schematico, in cui il team sta definendo il concetto generale, inclusi layout, forma e relazioni spaziali.
Quella fase è prevista per essere completata entro gennaio, dopodiché inizierà la fase di sviluppo del design, concentrandosi sugli aspetti dettagliati del design dell’edificio.
Durante la discussione del panel, Tatro e altri leader del progetto hanno enfatizzato che mettere le aree principali per le mostre e il carico sottoterra consentirà alle porzioni sopraelevate di essere suddivise in edifici più piccoli.
Quella configurazione aprirà più percorsi pedonali attraverso una parte del centro che ha a lungo sperimentato una sostanziale minore accessibilità est-ovest a causa delle grandi dimensioni del centro congressi.
