Fonte dell’immagine：https://www.reviewjournal.com/investigations/review-journal-investigation-prompts-legislative-push-to-reform-probate-3248549/
La presidente della Commissione Giudiziaria del Senato del Nevada, Sen. Melanie Scheible, D-Las Vegas, sta cercando di apportare modifiche al sistema di successione dopo che un’inchiesta del Las Vegas Review-Journal ha rivelato che gli eredi spesso non ricevono denaro attraverso i casi di successione.
In una riunione della Commissione del Senato delle Giustizie e dei Servizi Umani durante la 82esima sessione della legislatura, Scheible ha affermato che, sulla base della copertura del giornale, ha richiesto un progetto di legge per lavorare su alcune riforme della successione durante la sessione della legislatura del Nevada nel 2025, che inizierà il 3 febbraio.
Ha essenzialmente chiesto un ‘placeholder’ per consentire ai legislatori di affrontare il problema, ha confermato.
Le precise modifiche che potrebbero essere esaminate devono ancora essere definite, ma quando le persone stanno ‘approfittando di nevadensi vulnerabili’, i funzionari devono essere vigili per assicurarsi che gli interessi esterni ‘non possano approfittarsi di un sistema che non ha un’adeguata supervisione’, ha dichiarato.
Scheible ha anche notato che a volte un erede potrebbe non vivere a Las Vegas o avere un avvocato, e quindi qualcun altro può legalmente prendere il controllo del processo.
“Questo è sicuramente preoccupante per me,” ha detto.
Il senatore ha anche affermato che desidera che le parti interessate sappiano che è disponibile a parlare di successione e se ci sono gruppi che lavorano su riforme, sarebbe felice di incontrarli.
Un’indagine condotta dal Review-Journal pubblicata a gennaio ha trovato che un gruppo di amministratori privati, agenti immobiliari, avvocati e rivenditori di case ha guadagnato ingenti somme di denaro vendendo le case di persone decedute tramite la corte, mentre gli eredi spesso non ricevevano nulla.
L’amministratore privato Thomas G. Moore e la sua successore nel campo della successione, Cynthia “Cyndi” Sauerland, ottenevano frequentemente l’autorità della corte per vendere case attraverso un processo che non richiede l’approvazione di un giudice o un’asta competitiva che potrebbe far aumentare il prezzo.
Moore, fondatore dei Servizi di Amministrazione del Patrimonio, e Sauerland, un’agente di Compass Realty & Management, sono stati due degli amministratori privati più prolifici della Contea di Clark negli ultimi dieci anni.
Spesso vendevano case a prezzi scontati rispetto alle valutazioni stimate, frequentemente agli stessi cerchi di acquirenti che rivendevano le proprietà entro pochi mesi.
Nel complesso, i tre maggiori acquirenti di successioni hanno rivenduto oltre 130 case per 13,4 milioni di dollari sopra il prezzo di acquisto combinato, ha trovato l’indagine di nove mesi del giornale.
Moore, Sauerland e il loro associato Adam Fenn di Compass Realty — che ha acquistato almeno due dozzine di case attraverso successioni dalla Sauerland e ha rivenduto la maggior parte — hanno precedentemente affermato di aver aiutato a risolvere il problema delle case abbandonate.
Non è raro a Las Vegas che edifici vuoti vengano occupati da squatters, cadano in disuso, diventino una seccatura per il vicinato o prendano fuoco.
“È un servizio per la comunità,” ha affermato Sauerland in precedenza.
“Non si tratta solo di ‘tutti corrono a fare soldi’.”
Fenn ha precedentemente dichiarato che molti eredi si erano lavati le mani dalla situazione.
“Questa è una cosa di cui ci sentiamo la soluzione,” ha detto.
L’ex amministratore pubblico della Contea di Clark, Robert Telles, condannato ad agosto per l’omicidio del reporter investigativo del Review-Journal, Jeff German, ha avuto scontri con Compass durante il suo mandato.
Poi ha accusato l’azienda in tribunale, senza fornire prove, di averlo incastrato per l’omicidio di German.
Il procuratore distrettuale della Contea di Clark, Steve Wolfson, ha precedentemente dichiarato che le affermazioni di Telles su una cospirazione erano “ridicole”, aggiungendo che l’unica cospirazione “era tra lui e la sua mente malvagia.”
Telles è stato condannato all’ergastolo con possibilità di libertà condizionata.
Le vendite a breve termine e le pesanti commissioni
Il gruppo di successione tracciato dal Review-Journal ha frequentemente venduto case tramite transazioni approvate dai creditori conosciute come vendite a breve termine.
In tali affari, una proprietà viene acquistata per meno di quanto dovuto sul mutuo del venditore, tipicamente perché la casa è diminuita di valore.
Moore ha venduto oltre 230 case tramite successione.
Ma in almeno 164 occasioni, ha riportato di non avere nulla da distribuire agli eredi perché ha venduto la casa tramite una vendita a breve termine, ha trovato il Review-Journal.
In precedenza ha affermato che le vendite a breve termine sono sottoposte a un processo di approvazione e revisione “estremo” con i creditori e gli assicuratori.
Le persone che lavoravano ai suoi casi guadagnavano anche molti soldi.
Clear Counsel Law Group, che rappresentava Moore in quasi tutti i suoi casi tracciati dal Review-Journal, ha guadagnato almeno 1,16 milioni di dollari lavorando con lui, ha scoperto il giornale.
Compass Realty ha registrato quasi 890.000 dollari di commissioni su quasi 120 dei casi di Moore, anche se ha pagato oltre 135.000 dollari in spese legali e altre bollette.
L’ex agenzia di Fenn, Haines & Krieger Realty, ha guadagnato oltre 600.000 dollari di commissioni in quasi 100 dei casi di Moore.
I casi di Moore hanno anche generato centinaia di migliaia di dollari per servizi con descrizioni vaghe nei registri giudiziari che alcuni avvocati di successione del sud del Nevada, e alcuni agenti immobiliari con esperienza nelle vendite a breve termine, non avevano mai sentito nominare, ha scoperto il Review-Journal.
Sauerland ha venduto oltre 100 case tramite il tribunale di successione, ha scoperto il giornale.
In precedenza, ha affermato che il 65% delle sue vendite aveva equity per l’eredità.
Vendite rapide
I casi di successione comportano il trasferimento della proprietà di un defunto tramite il tribunale e la risoluzione dei debiti a loro intestati.
Secondo la legge del Nevada, i familiari hanno la massima priorità nella gestione del caso, ma sono ultimi nella lista di 10 persone in legge statale chiunque “legalmente qualificato” per il compito.
È una soglia bassa, poiché qualsiasi adulto in Nevada può gestire un caso di successione se la persona non è un criminale.
Le persone che desiderano diventare amministratori possono anche essere bloccate per conflitto di interessi, “ubriachezza” o “mancanza di integrità”, come afferma la legge statale.
La disposizione che consente a quasi chiunque di gestire un caso “può essere piuttosto inquietante se ci pensi”, ma può anche essere utile perché le proprietà nel sud del Nevada possono languire, ha affermato l’avvocato di Las Vegas Daniel Kiefer, che gestisce contenziosi su fiducia e successione.
La legge statale consente anche meno supervisione delle vendite di case tramite successione.
Sotto l’opzione di “amministrazione indipendente” adottata dai legislatori del Nevada nel 2011, una casa può essere venduta senza l’approvazione di un giudice o un’asta competitiva attraverso il tribunale, hanno affermato gli avvocati di successione.
Moore ha ottenuto l’autorità della corte per l’amministrazione indipendente in almeno 340 casi su 345 richieste tracciate dal Review-Journal.
Sauerland ha ottenuto tale autorità in almeno 125 occasioni su 153 richieste, mostrano i registri del tribunale.
L’amministrazione indipendente può essere uno strumento efficace che consente agli eredi di vendere rapidamente i beni del loro defunto parente, ma per design è stata creata per offrire meno scrutinio.
Kiefer, il socio di Lee, un avvocato di successione, ha dichiarato che il commissario di successione della Contea di Clark, James Fontano, sta già prendendo buone misure, spesso non consentendo l’amministrazione indipendente per le parti che potrebbero essere viste come estranei casuali.
L’avvocato di successione del sud del Nevada Elyse Tyrell ha affermato di non vedere alcun vantaggio nell’amministrazione indipendente.
La supervisione giudiziaria e un processo di offerta non solo offrono trasparenza, ma aiutano anche a massimizzare il denaro per l’eredità, ha affermato.
Come ha spiegato Tyrell, è fantastico se gli investitori vogliono acquistare proprietà tramite successione, ma l’eredità dovrebbe essere in grado di ottenere la migliore offerta.
