Fonte dell’immagine：https://www.bisnow.com/houston/news/construction-development/scarlet-capital-founders-on-adaptive-reuse-financing-and-all-it-really-comes-down-to-127495
Houston ha la reputazione di abbattere e costruire nuovo.
I fratelli Alexander e Daniel Ron hanno un approccio diverso.
Sebbene i due siano parte di una generazione più giovane di sviluppatori, sentono di aver trovato il modo di rendere l’adaptive reuse delle proprietà più vecchie sia possibile che redditizio.
La loro azienda, Scarlet Capital, lo scorso anno ha ristrutturato The Docks, un ‘trofeo di magazzino’ di un secolo situato a nord dell’Interstate 10 vicino al centro di Houston, trasformandolo in spazi per uffici e negozi moderni e flessibili.
The Docks è completamente affittato e ora i due fratelli stanno ristrutturando un magazzino degli anni ’40 adiacente di 20.000 piedi quadrati per ospitare ancora più utenti di uffici e negozi.
Nonostante lo sviluppo tradizionale si sia congelato a causa dei tassi di interesse elevati e della difficoltà di ottenere finanziamenti, Alexander Ron ha dichiarato di utilizzare un metodo simile a quello che ha iniziato a usare all’età di 19 anni, meno di 10 anni fa, quando comprò e rivendette proprietà inferiori a 10.000 dollari nell’area di Sunnyside di Houston.
“Con questi progetti di adaptive reuse, se sai come farli estremamente bene e controlli costantemente i tuoi costi, puoi stabilizzare questi progetti con rendimenti a doppia cifra piuttosto facilmente”, ha affermato.
Alexander e Daniel Ron, ora rispettivamente di 28 e 30 anni, hanno fondato Scarlet Capital nel 2018, ponendo come priorità principale i progetti di adaptive reuse.
Il loro portfolio completo include il Purse Building, un magazzino storico di 20.000 piedi quadrati al 1701 Commerce St. nel centro di Houston.
Scarlet Capital ha riutilizzato quell’edificio nel 2023 trasformandolo in spazi per uffici e studi.
Nelle vicinanze, The Docks contribuisce a una grande ristrutturazione di una parte storicamente industriale del Loop interno di Houston.
I fratelli hanno completato la ristrutturazione di The Docks in un periodo di 90 giorni lo scorso anno, portando l’edificio “fino alle travi” e creando suite per uffici da 800 a 4.000 piedi quadrati.
Questo ha aiutato a portare l’occupazione dell’edificio dal 40% al 100%.
Tra i nuovi inquilini ci sono Alpine Partners, un’azienda immobiliare commerciale, e Apollo Media Group, un produttore di contenuti sportivi.
Scarlet Capital sta ora lavorando alla ristrutturazione di un magazzino adiacente di 20.000 piedi quadrati.
Questo progetto non ha bisogno di essere completato in 90 giorni, ma non vedono nemmeno la necessità di aspettare che i tassi di interesse scendano.
“Non fa davvero differenza se ti stai indebitando al 4% o al 7,5%”, ha detto Alexander Ron.
“Se stabilizzi il progetto a un rendimento del 12%, è abbastanza irrilevante nel grande schema delle cose.”
E sebbene le fonti di finanziamento siano diminuite negli ultimi anni, Daniel Ron ha dichiarato che sono sempre riusciti a ottenere finanziamenti tradizionali.
“Non siamo mutuari aggressivi”, ha detto.
“Non stiamo cercando di spremere ogni ultimo punto percentuale di rendimento.
Stiamo prendendo un po’ meno di debito, ma se la proprietà fornisce una migliore rendita dal punto di vista del prestatore, siamo perfettamente a nostro agio in quella situazione.”
Scarlet Capital è anche selettiva riguardo alle proprietà che sceglie di acquisire, ha detto Alexander Ron.
“Ci assicuriamo che qualunque cosa compriamo sarà in grado di stabilizzarsi a un rendimento superiore al tasso d’interesse”, ha detto.
“Tutto si riduce a questo.”
Scarlet Capital ha acquistato The Docks al 1125 Providence St. nell’ultimo giorno lavorativo del 2023 con “termini di finanziamento estremamente generosi da parte del venditore”, tassi di interesse bassi e alta leva, ha affermato Alexander Ron.
Hanno completato la ristrutturazione e rifinanziato entro tre mesi per stabilizzare la proprietà.
“Eravamo davvero consapevoli dell’alta leva perché volevamo controllare l’intera proprietà per un pezzo di capitale molto piccolo”, ha detto.
“Ecco perché eravamo così, non lo so, ossessivi nel completarlo in 90 giorni.”
Lo sviluppo si trova vicino al progetto di adaptive reuse di The Deal Co. dove Meow Wolf ha aperto la scorsa anno, così come il rinomato Saint Arnold Brewing Co.
“Essere accanto a Meow Wolf, Saint Arnold e a tutti i nuovi appartamenti di Hardy Yards e [University of Houston] Downtown, non ci sentiamo come pionieri”, ha detto Alexander Ron.
“È molto più facile inserirsi nell’ecosistema piuttosto che generare il proprio.”
Nonostante il risorgere dell’area, il momento per acquistare The Docks è stato dettato semplicemente dalla disponibilità della proprietà, ha detto.
I fratelli sono cresciuti a Houston e avevano sentito parlare di quella proprietà per tutta la vita, con molti che dicevano loro che avevano lavorato o festeggiato negli edifici.
“Questo è qualcosa che, secondo noi, è un trofeo nella città di Houston”, ha affermato Alexander Ron.
La proprietà non è mai stata pubblicamente messa in vendita, ma Scarlet Capital è stata uno dei pochi gruppi contattati con l’opportunità di acquistarla, ha detto.
Hanno vinto l’affare mettendo su una sostanziale somma di denaro non rimborsabile come anticipo.
Per il magazzino degli anni ’40 al 1133 Providence St., Scarlet Capital è entrata in un’entità con un investitore che possiede la proprietà dal 2002.
Scarlet ha aiutato a concludere quell’accordo concordando con il Dipartimento dei Trasporti del Texas di gestire il processo di esproprio su una parte di quella proprietà.
Quel processo si è concluso circa 45 giorni fa, consentendo a Scarlet Capital di avviare la ristrutturazione.
I fratelli si aspettano di accogliere i nuovi inquilini entro i prossimi sei mesi.
Alexander e Daniel Ron hanno fondato Scarlet Capital nel 2018, concentrandosi parzialmente su investimenti opportunistici come centri commerciali pieni di farmacie, negozi a un dollaro e altri inquilini con affitto triple-net.
Mentre i centri commerciali stanno attirando nuovamente l’attenzione degli investitori e alcuni stanno subendo un grande rinnovamento, Scarlet Capital è felice di concentrarsi su asset vintage che ospitano attività storiche.
“Non sono sexy, ma pagano l’affitto”, ha detto Daniel Ron.
La strategia di Scarlet Capital per centri commerciali, proprietà industriali e potenziali prospettive di riutilizzo adattivo si basa sull’acquisto di asset a un costo molto inferiore rispetto al costo di sostituirli, ha aggiunto Alexander Ron.
In genere pagano meno della metà di quello che costerebbe una nuova costruzione, per poi addebitare affitti simili a quelli di un nuovo edificio dopo aver completato la manutenzione differita, le riparazioni e le piccole ristrutturazioni estetiche.
“Sembra solo un modo più economico per entrare in questo spazio”, ha detto.
Alla fine dello scorso anno, l’azienda ha acquistato due centri commerciali: il Williamstown Shopping Center di 70.000 piedi quadrati al 9501-9533 Southwest Freeway e una proprietà di 10.000 piedi quadrati al 7728 Lockwood Drive.
L’azienda ha anche acquisito un magazzino di 45.000 piedi quadrati a ridosso di Buffalo Bayou al 700 Plastics Ave. prima della chiusura del 2024.
Entrambi i centri commerciali hanno inquilini con affitti triple-net, il che aiuta a isolare il proprietario dai costi inflazionistici, ha spiegato Daniel Ron.
“Sugli asset con affitto triple-net, possiamo trasferire le spese operative nella misura in cui gli inquilini possono permetterselo”, ha detto.
“Non siamo davvero colpiti da quei costi.”
I fratelli cercano inquilini di alta qualità, stabili e puntuali nei pagamenti, ha affermato Daniel Ron.
La proprietà di Lockwood Drive è affittata a Dollar General, e il Williamstown Shopping Center ospita Giant Dollar, Cricket Wireless, una scuola di parrucchiere e altri ristoranti e attività.
“C’è un punto di prezzo a cui tutti hanno bisogno di qualcosa”, ha detto.
