Fonte dell’immagine：https://www.theurbanist.org/2025/01/23/could-seattles-20-year-growth-plan-get-derailed-by-predatory-appeal/
Il Consiglio Comunale di Seattle ha avviato la sua revisione del Piano Comprensivo One Seattle del Sindaco Bruce Harrell, ma questo lavoro non può iniziare completamente fino a quando la città di Seattle non rilascia la bozza finale della revisione ambientale del piano.
Attesa entro la fine del mese, la Dichiarazione di Impatto Ambientale Finale (FEIS) chiude il cerchio sull’intero piano e consente al consiglio di esaminare in dettaglio gli “impatti” del piano, compresi aspetti come le ombre degli edifici consentiti sotto la zonizzazione modificata, le esigenze di trasporto previste e il grado in cui la città si aspetta di mitigare un clima che cambia nel corso dei 20 anni di validità del piano.
Sebbene la città sia in ritardo nella programmazione per permettere al consiglio di occuparsene, si profila un altro potenziale ostacolo.
Il rilascio della FEIS prepara la città a un appello delle conclusioni del piano. Con una finestra di due settimane per l’appello, c’è un’opportunità ristretta per un residente o un gruppo di residenti di cercare di fermare il piano avanzando l’argomento che la città ha trascurato qualche aspetto o ha commesso errori.
Commenti pubblici ufficiali sul piano sono iniziati a metà del 2022 e si sono protratti fino alla fine dello scorso anno. Ora che il Piano Comprensivo è stato consegnato dal sindaco al Consiglio Comunale di Seattle, i commenti pubblici dovrebbero essere diretti ai membri del consiglio.
L’opposizione al piano One Seattle ha guadagnato slancio negli ultimi mesi, in particolare la resistenza a un piano per creare 30 nuovi “centri di quartiere” — gruppi focalizzati di ulteriore densità presso hub commerciali esistenti come Tangletown, Magnolia Village e Montlake.
Un’evoluzione del modello di crescita ben consolidato di Seattle, incentrato sullo sviluppo in quelle che vengono chiamate Villaggi Urbani, i centri di quartiere si sono rivelati molto più ristretti rispetto a quanto molti sostenitori dell’abitazione speravano, estendendosi solo per alcuni isolati in ciascun quartiere.
Il centro di quartiere proposto a Montlake è piuttosto ristretto, estendendosi solo per alcuni isolati su entrambi i lati della principale zona commerciale di 24th Avenue E.
Tuttavia, l’opposizione locale è stata forte, con almeno un gruppo di residenti in ogni distretto del consiglio che ha avviato una petizione per ridurre o eliminare completamente un centro di quartiere.
Molte delle petizioni utilizzano argomenti simili riguardanti la mancanza di infrastrutture, incluso il trasporto, e una presunta perdita del carattere del quartiere che deriverà dalla possibilità di costruire più edifici residenziali.
I residenti, generalmente proprietari di case, di questi stessi quartieri si sono presentati in gran numero alle due riunioni pubbliche del consiglio finora per discutere del piano, chiedendo ai membri del consiglio di modificare il piano.
In risposta, sono state avviate anche petizioni pro-abitazione con l’obiettivo di preservare i centri di quartiere.
Gli appelli contro i cambiamenti di zonizzazione e uso del suolo effettuati dalla città sono abbastanza comuni, e alcune delle principali riforme abitative a Seattle nell’ultimo decennio hanno seguito appelli — alcuni di essi lunghi.
Nel 2017, un gruppo chiamato “Seattle Coalition for Affordability, Livability, and Equity” (SCALE) ha presentato un appello contro gli upzone abbinati al programma di Abitabilità Abitativa Obbligatoria (MHA) della città, e dopo aver perso quell’appello, ha presentato un altro ricorso presso lo stato nel 2019.
Quei cambiamenti di zonizzazione alla fine hanno avuto pieno effetto nonostante l’appello.
Durante quello stesso periodo, il Queen Anne Community Council ha fatto appello contro la legislazione che allentava le restrizioni sulle unità abitative accessorie (ADU), sostenendo che le nuove regole avrebbero causato ai residenti di “perdere il vero cuore e anima della nostra città e dei nostri amati quartieri come li conosciamo”.
Anche quell’appello è stato infine respinto, ma ci sono voluti più di sei mesi per risolverlo.
La residente di Madrona Morgan Robinson ha testimoniato davanti al Consiglio Comunale di Seattle il 15 gennaio 2025, evidenziando i rischi di pendio ripido e frane nelle aree in cui il piano One Seattle creerebbe capacità per nuovi complessi residenziali.
Dopo quegli appelli, di fronte alla crescente consapevolezza di come gli appelli in materia di uso del suolo siano stati utilizzati per rallentare lo sviluppo, il legislativo statale ha approvato una serie di leggi che limitano l’uso di appelli ai sensi del State Environmental Policy Act (SEPA).
Il Senate Bill 5818, firmato dal Governatore Jay Inslee nel 2022, limita gli appelli ai sensi del SEPA per le azioni che le giurisdizioni locali intraprendono per aumentare la capacità abitativa e potrebbe limitare il tempo che un appello trascorre presso l’Esaminatore di Udito della città.
“Non si tratta di sapere se uno accadrà o meno — ci sarà un appello. E questo è automatico”, ha dichiarato il Consigliere del Distretto 7 Bob Kettle al personale di pianificazione dell’amministrazione Harrell durante la prima riunione del consiglio sul Comp Plan il 6 gennaio.
Kettle, un membro del Queen Anne Community Council prima di essere eletto al consiglio, ha chiaramente avuto un posto in prima fila per l’appello di quel gruppo sulla legislazione ADU, e ha criticato il personale dell’amministrazione Harrell per non aver previsto un tempo affinché il processo potesse risolversi.
“Questo dovrebbe davvero essere considerato automatico per quanto riguarda la tempistica statale”, ha detto Kettle. “Che ci si aspetta o meno che accada non è fattuale. Non c’è dubbio che ce ne sarà uno, dovremmo solo pianificare in base ad esso in termini di tempistiche.”
Sebbene gli appelli predatori possano avere come obiettivo il ritardo in sé, modificare il piano One Seattle per ridurre i cambiamenti di zonizzazione è probabilmente l’esito preferito di qualsiasi gruppo di quartiere che passerà attraverso il disturbo di assumere un avvocato in materia di uso del suolo.
Quindi, quale è la probabilità che l’amministrazione Harrell sia costretta a rivedere la propria proposta?
Tim Trohimovich è il Direttore di Pianificazione e Legge presso l’organizzazione ambientale no-profit Futurewise ed esperto in appelli di uso del suolo, e ha detto a The Urbanist che le probabilità sono scarse che un appello annulli il piano.
“Quello fallirà”, ha detto Trohimovich riguardo a un appello.
Per conto di Futurewise, Trohimovich ha portato con successo i governi locali davanti al Growth Management Hearings Board statale e persino alla Corte Suprema per azioni che aumentano la dispersione e danneggiano l’ambiente.
“Il Growth Management Act richiede alla città di accogliere una proiezione demografica che rientri nell’insieme di proiezioni dell’Office of Financial Management”, ha proseguito Trohimovich. “Le politiche di pianificazione della contea di King hanno stabilito un obiettivo di crescita minimo per la città di Seattle. La città di Seattle deve pianificare per soddisfare quel target di crescita. Pertanto, sono tenuti a incontrare quel target. Un appello non porterà a impedire la crescita nella città di Seattle.”
L’opposizione nei quartieri ai cambiamenti di zonizzazione ha portato a campagne locali per fermare elementi del piano One Seattle dal proseguire.
Quanto un appello ritarderà il processo dipende in parte dal Consiglio Comunale di Seattle e dalla Consigliera del Distretto 3 Joy Hollingsworth, presidente del Comitato Selezionato del consiglio sul Piano Comprensivo.
Sebbene il consiglio non possa votare definitivamente sul piano fino alla risoluzione di tutti gli appelli, il comitato può continuare a riunirsi e discutere dettagli e emendamenti mentre l’Esaminatore di Udito della città, che funge da giudice nei casi di dispute in materia di uso del suolo, considera l’appello.
Ma con Hollingsworth che è subentrata come presidente del comitato in seguito alla partenza della precedente presidente Tammy Morales dal consiglio, un appello potrebbe fornire un impulso a mettere in pausa le riunioni del comitato.
“Certamente non vogliamo ritardare ulteriormente il processo, ma le sfide alla Dichiarazione di Impatto Ambientale Finale (FEIS) hanno il potenziale di ritardare le delibere del comitato”, ha dichiarato l’ufficio di Joy Hollingsworth a The Urbanist.
“Tuttavia, non abbiamo modo di sapere quanto significativamente le sfide alla FEIS influenzeranno il processo del Piano Comprensivo fino a quando non sarà rilasciata. Il nostro piano attuale è quello di continuare a convocare riunioni del Comitato Selezionato fino a ottenere chiarezza sul numero e sull’entità degli appelli. Ci sono molte incognite in questo momento, ma stiamo lavorando a stretto contatto con l’Ufficio di Pianificazione e Sviluppo della Comunità, l’Ufficio del Sindaco e il personale centrale del Consiglio per mantenere al minimo eventuali ritardi.”
Per quanto riguarda alcuni aspetti del Piano Comprensivo, il tempo è di fondamentale importanza.
Il Growth Management Act dello Stato di Washington richiedeva che un aggiornamento importante del piano della città fosse adottato entro il 31 dicembre 2024.
Se Seattle dovesse rimanere fuori conformità, la città potrebbe diventare non idonea a ricevere concessioni statali e federali, che da tempo sono state considerate una fonte preziosa di finanziamenti per i trasporti.
Ma c’è una scadenza ancora più importante in vista.
La House Bill 1110, la legge sull’abitazione intermedia approvata nel 2023, richiede alla città di consentire almeno quattro unità su ogni lotto residenziale nella città — e include una scadenza a parte: Seattle, e altre città nella regione, devono adottare aggiornamenti specifici al codice entro la fine di giugno.
Se non lo faranno, un codice modello creato dal Dipartimento del Commercio dello Stato entrerà in vigore, sovrapponendosi alla zonizzazione locale fino a quando la città non adotterà una zonizzazione conforme.
L’amministrazione Harrell probabilmente farà qualsiasi cosa pur di evitare che questo accada, al punto di proporre regolamenti provvisori che potrebbero coprire il periodo tra la fine di giugno e l’adozione finale del piano.
“Noi ci impegneremmo a continuare a procedere con la legislazione e il piano, come proposto, anche durante il periodo di appello”, ha dichiarato Christa Valles, Vice Direttore delle Politiche nell’Ufficio del Sindaco, al consiglio all’inizio di questo mese.
“Nella misura in cui quegli appelli vengano risolti in tempo per soddisfare la scadenza statale, sarete meglio preparati a farlo se continueremo a riunirci nel corso del periodo di appello.”
Tuttavia, se un’ordinanza interinale si concentrasse solo sul soddisfare il mandato di zonizzazione quadrupla dello stato, ciò potrebbe significare che i centri di quartiere dovrebbero aspettare, ritardando ulteriori opportunità per un’abitazione multifamiliare più densa che superi lo standard minimo statale.
Sebbene qualsiasi appello che verrà infine presentato abbia il potenziale di ritardare un piano a livello cittadino destinato ad aumentare l’accessibilità abitativa e a creare quartieri più vivibili e transitabili, tutti i segnali indicano che tali piani saranno in grado di proseguire, indipendentemente dal numero di argomenti presentati nell’appello.
Se il Consiglio Comunale di Seattle deciderà di ridurre ulteriormente il piano da soli — questa è una domanda completamente diversa, e una che si svolgerà nei prossimi mesi.
Puoi esprimere la tua opinione sul piano proposto One Seattle in un’udienza pubblica che si terrà alle 17:00 presso le camere del Consiglio Comunale di Seattle, così come alla prossima riunione del Comitato Selezionato sul Piano Comprensivo il 29 gennaio.
