Fonte dell’immagine：https://chicago.suntimes.com/the-watchdogs/2025/03/07/property-taxes-loop-pandemic-christopher-berry-pat-quinn-joseph-schwieterman-joseph-ferguson-farzin-parang
Da quando la pandemia di COVID-19 è scoppiata cinque anni fa, i valori immobiliari sono diminuiti nel centro di Chicago, e questo ha spostato una maggiore parte del carico fiscale della città dai quartieri del Loop verso i proprietari di case e le imprese altrove, secondo un’analisi del Chicago Sun-Times.
Le tasse sui immobili pagate dal Water Tower Place, una volta fulcro commerciale, sono crollate da 16 milioni di dollari all’anno a 6,8 milioni di dollari l’anno scorso.
Con il Water Tower Place che paga meno, altri proprietari di case e aziende hanno dovuto compensare il deficit per coprire le tasse necessarie per pagare per la polizia, i vigili del fuoco, le scuole e altri servizi.
Su LaSalle Street, di fronte al City Hall, le tasse su un grattacielo del Loop, i cui inquilini includono uno studio legale fondato dall’ex portavoce della Camera dei Rappresentanti dell’Illinois Michael Madigan, sono scese da 8,5 milioni di dollari a 5,1 milioni di dollari, poiché agenzie municipali e altri inquilini si sono trasferiti, lasciando l’edificio semivuoto.
La Robert Morris University si è fusa con la Roosevelt University all’inizio della pandemia, abbandonando le sue aule nell’ex negozio principale della Sears al 401 S. State St., che è andato in stato di pignoramento poiché le tasse immobiliari sono calate da 3,2 milioni di dollari a 1,8 milioni di dollari l’anno scorso.
A seconda di dove si risiede in città, un singolo proprietario di immobili potrebbe non notare molti cambiamenti.
Ma collettivamente, i proprietari di immobili residenziali stanno pagando una porzione maggiore dell’importo totale delle tasse immobiliari raccolte a Chicago.
Aree come il Near West Side, Logan Square e Bronzeville sono state particolarmente colpite dall’aumento delle tasse, molto di questo a causa di nuovi sviluppi commerciali e residenziali.
Questi sono cambiamenti che probabilmente avranno un impatto duraturo sul futuro della città.
Queste sono le conclusioni chiave dell’analisi del Sun-Times sulle bollette fiscali inviate ai 830.000 proprietari di immobili della città negli ultimi cinque anni.
“Il centro città era un tempo la proprietà più preziosa tra l’Atlantico e il Pacifico”, afferma l’ex governatore Pat Quinn, che ha trascorso decenni contestando i valori degli immobili come avvocato fiscale e che è stato un tempo membro di un’agenzia della contea che stabiliva le valutazioni.
“I residenti stanno sopportando una maggiore parte del carico”, dice Quinn.
“Stanno ricevendo enormi aumenti di tasse immobiliari perché i proprietari commerciali stanno pagando meno o si sono trasferiti altrove.”
La pandemia ha lasciato il cuore del Loop con uffici e negozi vuoti poiché lavoratori e clienti rimanevano a casa, e sempre più persone hanno iniziato a lavorare da remoto.
Poi, citando l’impatto di quel business perduto, i proprietari di quegli uffici vuoti hanno ottenuto enormi riduzioni fiscali dagli ufficiali della contea di Cook.
L’ammontare delle tasse immobiliari non è diminuito perché quei contribuenti stavano pagando meno.
Le tasse erano comunque necessarie per pagare i servizi e gli stipendi pubblici.
Così, altri hanno dovuto pagare di più per compensare quel deficit.
In aggiunta a questo spostamento, City Hall e altre agenzie governative hanno chiesto ai proprietari di immobili di pagare più tasse in generale, con il totale delle tasse immobiliari a Chicago che è aumentato da 6,8 miliardi di dollari cinque anni fa a 8,3 miliardi di dollari l’anno scorso.
Si tratta di un aumento del 22% delle tasse in tutta la città in quei cinque anni.
L’impatto delle vacanze negli uffici del Loop è significativo.
Le fatturazioni fiscali totali sono aumentate fino al 65% in codici postali inclusi il Near West Side ma meno del 2% in un codice postale nel cuore del Loop e persino meno in un codice postale adiacente dove le fatture fiscali totali dell’anno scorso erano 600.000 dollari inferiori rispetto a cinque anni fa.
“Le conseguenze delle vacanze negli uffici si stanno facendo sentire ovunque”, afferma il professor Joseph Schwieterman della DePaul University, esperto in politiche pubbliche, trasporti e pianificazione urbana.
“Non c’è modo di far pagare le stesse tasse immobiliari ai proprietari di edifici per uffici quando i valori degli immobili crollano in modo così draconiano.”
“Siamo una città globale di rilievo. Quindi un centro pulsante è essenziale per molte ragioni. Dalla nostra base fiscale ai nostri attrattivi turistici, tutto dipende dall’energia del centro città. È il motore che guida la città, e questo è spaventoso.”
“Il mercato degli uffici potrebbe essere in leggera ripresa, ma abbiamo bisogno di molto di più. La tendenza al ritorno al lavoro è di buon auspicio. Il segmento dei servizi professionali sta mostrando segni di vita, tra cui studi legali, Chase e Google.”
Google prevede di trasferire centinaia di lavoratori nel cuore del Loop l’anno prossimo, occupando il Thompson Center, che è stato costruito come edificio per uffici per lo stato dell’Illinois.
Ci sono speranze che il gigante tecnologico possa anche aiutare a riempire altri edifici vuoti con uffici, negozi e ristoranti, alimentando l’aumento delle tasse immobiliari nel centro città.
Quando il COVID ha colpito per la prima volta, due codici postali centrali del Loop—60602 e 60603—rappresentavano circa il 4% di tutte le tasse immobiliari raccolte a Chicago.
Questo è sceso a poco più del 3% l’anno scorso, circa la stessa quantità di tasse raccolte dai proprietari di immobili nel codice postale di Irving Park 60618.
Due anni fa, nel tentativo di ridare vita agli uffici vuoti lungo il corridoio di LaSalle Street in quei due codici postali del Loop, l’allora sindaco Lori Lightfoot ha ideato un piano per convertire alcuni di essi in appartamenti, piano che il sindaco Brandon Johnson ha abbracciato, sebbene la città non abbia ancora emesso permessi di costruzione.
Le tasse sono aumentate nella maggior parte di Chicago.
Le crescenti vacanze nel centrale distretto commerciale di Chicago preoccupano Christopher Berry, professore della Scuola di Politiche Pubbliche Harris dell’Università di Chicago che ha esaminato il conseguente spostamento delle tasse immobiliari e il suo impatto sui proprietari di abitazioni.
“Questo è un fenomeno in molte città”, dice Berry.
“La domanda è: come possiamo riportare più persone in centro? Era il lavoro che fungesse da catalizzatore. La maggior parte delle persone non va in centro cinque giorni alla settimana.”
Ciò è negativo per i proprietari di immobili residenziali, che pagano circa il 58% di tutte le tasse immobiliari nella contea di Cook.
Dall’inizio della pandemia di coronavirus, praticamente quattro dei 63 codici postali di Chicago hanno visto aumenti nelle fatturazioni fiscali.
Ventiquattro di essi ora rappresentano una quota maggiore del carico fiscale totale della città rispetto a cinque anni fa, come indicano i registri della contea.
Con le aziende che abbandonano il Loop a favore di nuovi uffici nel codice postale del West Loop 60606, le fatturazioni fiscali nel codice postale 60606 sono schizzate del 31% in quel periodo, passando da 382,8 milioni di dollari a 502,6 milioni di dollari.
Una parte significativa di questo aumento è venuta dalla completamento del Bank of America Tower lungo il fiume Chicago al 110 N. Wacker Dr.
La tassa fiscale dell grattacielo ha totalizzato 25,8 milioni di dollari l’anno scorso, rispetto a 406.765 dollari cinque anni fa, quando era ancora in costruzione.
Bank of America si è trasferita dal 135 S. LaSalle St., un edificio di 91 anni i cui debito fiscale è crollato da 11 milioni di dollari a 5,7 milioni di dollari l’anno scorso, erodendo ulteriormente la base fiscale nel 60603.
L’ex sede della banca è uno degli edifici che il sindaco pianifica di riqualificare convertendo alcuni degli uffici in 386 appartamenti, con un progetto stimato a costare 241 milioni di dollari.
Farzin Parang, direttore esecutivo della Building Owners and Managers Association di Chicago, accoglie con favore la conversione di uffici in appartamenti, ma afferma che questa strategia funzionerà solo per circa il 10% degli edifici.
“Stiamo iniziando a vedere alcuni di questi edifici in fase di vendita, e vengono venduti a enormi sconti”, afferma Parang.
“Stanno reinvestendo in questi edifici? O stanno cercando di passare a una nuova classificazione”, come quella residenziale?
Convertire spazi vuoti per uffici in case potrebbe spostare ulteriormente il carico fiscale dagli edifici del Loop, poiché, nella contea di Cook, le abitazioni sono tassate solo sul 10% del loro valore rispetto al 25% per le proprietà commerciali.
Cinque anni fa, il codice postale del West Loop 60606 sosteneva il 5,6% dell’intero carico fiscale di Chicago, ma è aumentato al 6% l’anno scorso, superando solo il codice postale 60611, che comprende Streeterville e North Michigan Avenue.
Ospitante ospedali, costosi condomini e negozi chic, i contribuenti in quel codice postale di alto livello hanno pagato il 7,9% delle tasse immobiliari totali di Chicago cinque anni fa.
Questa percentuale è scesa al 7,1% l’anno scorso poiché le fatture fiscali sono diminuite su oltre 11.000 proprietà commerciali e residenziali, portando alla diminuzione di 9,1 milioni di dollari al Water Tower Place.
Questi valori immobiliari in calo sono stati ampiamente attribuiti alla pandemia e all’omicidio di George Floyd da parte di un ufficiale di polizia di Minneapolis nel maggio 2020, che ha portato a disordini civili e giorni di saccheggi dei negozi più costosi di Chicago.
I codici postali di Chicago con quote fiscali più elevate post-pandemia sono quelli che stanno pagando una quota maggiore del carico fiscale di proprietà di Chicago rispetto a prima dell’arrivo del COVID-19:
• 60607 — sul Near West Side — ha pagato 313 milioni di dollari, circa il 3,8% di tutte le tasse immobiliari a Chicago.
Cinque anni fa, ha pagato 190 milioni di dollari, circa il 2,8%.
Questo è stato uno dei maggiori aumenti a Chicago.
La crescente base fiscale della zona è guidata dalla riqualificazione del Fulton Market District, così come dal Vecchio Ufficio Postale, che ha attratto inquilini da tutta la città e dai sobborghi.
“Alcuni dicono che il Fulton Market District ha derubato il Loop”, afferma Joseph Ferguson, presidente della Civic Federation, un’organizzazione privata che monitora le finanze del governo.
“Altri dicono che abbiamo costruito una nuova comunità.”
Il Vecchio Ufficio Postale, che si estende sull’Eisenhower Expressway, ha pagato quasi 17 milioni di dollari in tasse immobiliari l’anno scorso, 10 milioni di dollari in più rispetto a cinque anni fa.
• 60654 — che comprende River North — ha pagato 380 milioni di dollari, circa il 4,6% di tutte le tasse immobiliari della città, in aumento rispetto ai 302 milioni di dollari, circa il 4,4%.
• 60601 — il North Loop — ha pagato 361 milioni di dollari, circa il 4,3% del totale fiscale, in aumento rispetto ai 289 milioni di dollari, che era circa il 4,3%.
• 60618 — Irving Park — ha pagato 269 milioni di dollari, circa il 3,2% del totale, in aumento rispetto ai 214 milioni di dollari, 3,1%.
• 60647 — Logan Square — ha pagato 245 milioni di dollari, circa il 2,9% del totale, in aumento rispetto ai 194 milioni di dollari, circa il 2,8%.
• 60622 — West Town — ha pagato 208 milioni di dollari, circa il 2,5% del totale, in aumento rispetto ai 164 milioni di dollari, circa il 2,4%.
• 60616 — Bronzeville — ha pagato 163 milioni di dollari, circa l’1,9% del totale, in aumento rispetto ai 126 milioni di dollari, circa l’1,8%.
• 60608 — Pilsen — ha pagato 151 milioni di dollari, circa l’1,8% del totale, in aumento rispetto ai 109 milioni di dollari, circa l’1,6%.
DOWNS E UPS DOWNTOWN
Water Tower Place
845 N. Michigan Ave.
Water Tower Place, 835 N. Michigan Ave.
2023 tasse immobiliari: 6.791.658 dollari
2019 tasse immobiliari: 15.961.655 dollari
Il principale centro commerciale di Chicago ha subito un duro colpo da quando Macy’s ha chiuso nel 2021.
American Girl Place è ora il maggiore negozio rimanente nell’enorme centro commerciale di 8,3 milioni di piedi quadrati, che è vuoto al 40%, portando a una serie di riduzioni delle valutazioni da parte del valutatore della contea di Cook Fritz Kaegi e del Consiglio di Revisione della Contea di Cook, risultando nella drastica diminuzione delle tasse immobiliari.
30 N. LaSalle St.
Il grattacielo di 30 North LaSalle si trova di fronte al City Hall e all’edificio della contea di Cook.
2023 tasse immobiliari: 5.097.827 dollari
2019 tasse immobiliari: 8.529.610 dollari
Questo grattacielo di 43 piani è quasi vuoto per il 60% dopo che diversi inquilini si sono trasferiti, tra cui il Chicago Police Board e il dipartimento legale della città.
È ancora sede di diversi studi legali, tra cui uno fondato dall’ex portavoce della Camera dei Rappresentanti dell’Illinois Michael Madigan.
L’edificio è andato in pignoramento ed è stato venduto lo scorso settembre per 14 milioni di dollari, meno del 10% del valore valutato dal proprietario due anni fa.
È uno degli edifici che il sindaco Brandon Johnson vuole parzialmente convertire in appartamenti.
Vecchio Ufficio Postale
433 W. Van Buren St.
Il Vecchio Ufficio Postale, 433 W. Van Buren St.
2023 tasse immobiliari: 16.944.985 dollari
2019 tasse immobiliari: 6.317.568 dollari
Dopo essere rimasto vuoto per decenni, il Vecchio Ufficio Postale di Chicago, con il suo atrio Art Deco, si è rivelato una posizione desiderabile, attirando importanti inquilini dai sobborghi, tra cui Walgreens e Ferrara Candy Company, e, da altri punti della città, il Chicago Board of Options Exchange, Pepsico e Uber.
La straordinaria rinascita dell’ufficio postale ha aiutato ad aumentare le entrate fiscali del 65% nel codice postale 60607 del Near West Side negli ultimi cinque anni.
Willis Tower
233 S. Wacker Dr.
La Willis Tower, 233 S. Wacker Dr.
2023 tasse immobiliari: 53.338.290 dollari
2019 tasse immobiliari: 35.008.985 dollari
Dopo che il COVID ha colpito, il grattacielo più alto di Chicago ha visto i suoi inquilini subire perdite, un’alluvione dal fiume Chicago e riduzioni da parte di United Airlines, un grande inquilino che ha diminuito il proprio spazio di 150.000 piedi quadrati nel 2021, secondo una valutazione che il proprietario dell’edificio ha presentato al valutatore della contea di Cook.
Nonostante questi problemi, il grattacielo da 110 piani ha visto il suo valore aumentare, con le sue tasse immobiliari aumentate di oltre il 50% negli ultimi cinque anni, alimentando un aumento del 30% delle fatturazioni fiscali nel codice postale del West Loop 60606, che ora ha il secondo carico fiscale più alto della città.
Ex edificio della BMO Harris Bank
115 S. La Salle St.
2023 tasse immobiliari: zero
2019 tasse immobiliari: 5.098.223 dollari
Ex Thompson Center
184 W. Lake St.
Il vecchio Thompson Center, che viene riqualificato dal nuovo proprietario Google.
2023 tasse immobiliari: 5.538.492 dollari
2019 tasse immobiliari: zero
La BMO Harris Bank ha a lungo occupato l’edificio di 37 piani al 115 S. La Salle St. che lo stato ha acquistato nel luglio 2022 per ospitare gli uffici statali che si trovavano nel Thompson Center, al 184 W. Lake St.
Lo stato ha venduto il Thompson Center per 105 milioni di dollari a sviluppatori che stanno riqualificando l’edificio del Loop per Google.
Lo stato ha ricevuto 30 milioni di dollari in contante e l’atto di proprietà dell’edificio della banca.
Essendo un edificio statale, l’ex banca è esente da tasse immobiliari.
Ma, ora che il Thompson Center è stato venduto a sviluppatori, quell’edificio ha iniziato a pagare le tasse immobiliari per la prima volta l’anno scorso.
