Fonte dell’immagine：https://therealdeal.com/chicago/2025/04/07/trinity-flood-faces-foreclosure-for-chicago-multifamily/
Trinity Flood, un investitore con sede nel Wisconsin, sta affrontando una causa di esecuzione immobiliare da 27 milioni di dollari per un default su un prestito utilizzato per acquistare più proprietà a Chicago, Georgia e Arizona.
Flood è stato travolto da una marea di difficoltà finanziarie legate al mercato immobiliare di Chicago.
L’investitore del Wisconsin ha pagato 18 milioni di dollari per un trio di proprietà multifamiliari a South Shore nel 2020 e ora è coinvolto in una causa per il fallimento nel pagamento delle rate del prestito, secondo i documenti pubblici.
Flood ha anche acquistato tre proprietà in Georgia e una in Arizona con un prestito di 25.3 milioni di dollari, successivamente impacchettato con altri debiti immobiliari e venduto a investitori in titoli garantiti da mutui commerciali.
Il proprietario sta ora rischiando di perdere tutte le 354 unità, comprese 208 a South Shore, a causa della causa di esecuzione immobiliare.
Questa è l’ultima portafoglio di quartieri del South Side a entrare in default su un grande prestito per un acquisto effettuato tra il 2020 e il 2022, a prezzi che segnalavano una crescente speculazione, ma che non si sono tradotti in profitti per alcuni investitori, in particolare quelli che si sono ritrovati con edifici che necessitavano di riparazioni sostanziali.
Il prestito non sarebbe dovuto scadere prima del 2030, il che indica che ci sono state difficoltà finanziarie significative nell’effettuare i pagamenti sugli interessi derivanti dai ricavi degli affitti.
Il portafoglio di sette proprietà di Flood ha registrato un rapporto di copertura del servizio del debito di appena 0.62 lo scorso anno, il che significa che sta incassando solo il 60% dei ricavi necessari per raggiungere il pareggio dopo aver considerato le spese e i costi del servizio del debito, secondo Morningstar Credit.
Dopo ricavi annuali di 3.5 milioni di dollari, spese di 2.5 milioni e costi per il servizio del debito di 1.4 milioni, il portafoglio degli appartamenti ha affrontato un deficit annuale di quasi 470.000 dollari lo scorso anno, e sembra che il proprietario non sia stato disposto a coprire la differenza di tasca propria, secondo i dati del servicer del prestito.
Flood ha anche avuto difficoltà a pagare le bollette per le proprietà in Illinois, e c’era il rischio che il servizio elettrico fosse interrotto senza un pagamento tempestivo a dicembre, secondo una lettera di Bob Stupar, un avvocato di Bryan Cave Leighton Paisner, che rappresenta i portatori di obbligazioni nel prestito CMBS.
Trinity Flood non ha risposto a una richiesta di commento, né ha fatto un commento l’avvocato per K-Star Asset Management, il servicer speciale che gestisce il prestito per conto dei portatori di obbligazioni.
Il proprietario ha cercato di trovare un accordo per risolvere i problemi con il portafoglio, mostra la causa.
Flood ha proposto un parziale rimborso del prestito che avrebbe richiesto la vendita delle proprietà in Illinois.
Ciò avrebbe permesso al prestatore di accettare un ridotto rimborso di 13.8 milioni di dollari del saldo del prestito attraverso le vendite di South Shore, lasciando un saldo rimanente di 10 milioni di dollari per il prestito.
Il prestatore ha rifiutato la proposta, affermando che avrebbe comportato “di fatto una cancellazione di 3 milioni di dollari del saldo del prestito,” aggiungendo che “non è nel miglior interesse economico del prestatore.”
Flood ha smesso di pagare i costi mensili del servizio del debito per il portafoglio a partire da dicembre e ha anche rifiutato di pagare un deficit per le tasse immobiliari della proprietà in Arizona, mostra la causa.
Il prestatore è stato costretto a portare denaro extra per il contratto per evitare una morosità fiscale e proteggere il proprio collaterale, ha affermato.
In precedenza nel processo negoziale, Flood aveva richiesto al prestatore di accettare un rimborso del prestito scontato di 22.5 milioni di dollari, raggiunto tramite un’offerta di assunzione di prestito di 13.5 milioni di dollari per le proprietà di Chicago, oltre a un rifinanziamento di 9.5 milioni di dollari per le proprietà in Georgia e Arizona.
Ma il prestatore ha nuovamente rifiutato la proposta, poiché il saldo del prestito aveva superato i 27 milioni di dollari, e ha espresso preoccupazione per il fatto che non era a conoscenza di alcuno sforzo di marketing per le proprietà di Chicago, comprese informazioni su se un broker era stato assunto.
Ha anche detto di non aver ricevuto alcuna informazione riguardante il preannunciato rifinanziamento, come una scheda informativa o un rapporto prestito-valore per le proprietà.
Tutto ciò che è stato fornito dal debitore è stata una dichiarazione di un broker di debito che affermava che era pronto ad aiutare nella ricerca di un prestito.
“Assumendo che un prestatore di rifinanziamento non conceda il 100% del valore della proprietà in Arizona e delle proprietà in Georgia, sembra esserci una quantità considerevole di equity che il debitore sta cercando di mantenere per sé attraverso tale transazione, causando quindi una corrispondente perdita al prestatore,” ha scritto Stupar a Flood a novembre.
